ΦΠΑ - Φόρος Διαμονής

Οποιος μισθώνει κατοικία παρέχοντας ταυτόχρονα και υπηρεσίες, υπάγεται και σε ΦΠΑ, και σε φόρο διαμονής, γιατί δεν πρόκειται πλέον για γνήσια βραχυχρόνια μίσθωση. Συνεπώς οφείλει να κάνει άμεσα έναρξη επιτhδεύματος στην Δ.Ο.Υ. για τη δραστηριότητα αυτή.

1. Ποιούς επιβαρύνει ο φόρος διαμονής;

Ο φόρος διαμονής βαρύνει τον διαμένοντα (πελάτη) που έκανε χρήση του δωματίου ή του διαμερίσματος και επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν την αναχώρησή του από αυτό.

2. Σε ποια καταλύματα θα επιβάλλεται ο φόρος αυτός;

α) Σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερίπτωσης αα΄ της περίπτωσης α΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α΄ 155) ήτοι σε ξενοδοχεία δηλαδή που σύμφωνα με την παραπάνω διάταξη είναι εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό, κοινόχρηστους χώρους υποδοχής, παραμονής των πελατών και αίθουσα παροχής τουλάχιστον πρωινού γεύματος.

β) Σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια - διαμερίσματα της υποπερίπτωσης γγ` της περίπτωσης β΄ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, ήτοι σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια τα οποία σύμφωνα με τη διάταξη είναι αυτά που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό.

3. Ποιό είναι το ποσό του φόρου;

Για τα  ξενοδοχειακά καταλύματα [βλ. περίπτωση α' στην ερώτηση 2] ο φόρος είναι:

1-2 αστέρων: 0,50€

3 αστέρων:    1,50€

4 αστέρων:    3,00€

5 αστέρων:    4,00€

Στα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια [βλ. περίπτωση β' στην ερώτηση 2] ο φόρος είναι 0,50 €.

---

Χαρτόσημο Μισθωμάτων

Ειδικότερα, με εγκύκλιο που εξέδωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ξεκαθαρίζεται πλήρως το καθεστώς επιβολής χαρτοσήμου στα ενοίκια από μισθώσεις τύπου AirBnB. Από την εγκύκλιο προκύπτουν τα εξής:

-στις περιπτώσεις που ένας ιδιοκτήτης εκμισθώνει κατοικία σε μη κυβερνητική οργάνωση η οποία διαθέτει την κατοικία για τη στέγαση προσφύγων, δεν επιβάλλεται χαρτόσημο. Η περίπτωση αυτή θεωρείται ότι αποτελεί ουσιαστικά εκμίσθωση κατοικίας, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι παρεμβάλλεται η μη κυβερνητική οργάνωση που εξυπηρετεί τον κοινοφελή σκοπό της διευκόλυνσης των προσφύγων για τη εξεύρεση στέγης.

-στις περιπτώσεις που ένας ιδιοκτήτης εκμεταλλεύεται ο ίδιος την ακίνητη περιουσία του εκμισθώνοντας κατοικίες μέσω των διαδικτυακών πλατφορμών τύπου AirBnB τότε και πάλι δεν επιβάλλεται χαρτόσημο στα μισθώματα που εισπράττει.

-στις περιπτώσεις που φορολογούμενος έχει την ιδιότητα του υπεκμισθωτή κατοικιών και τις εκμεταλλεύεται μέσω AirBnB τότε δεν χρεώνει ούτε εισπράττει χαρτόσημο από τους ενοίκους των κατοικιών αυτών.

-στις περιπτώσεις που έχει την ιδιότητα του υπεκμισθωτή κατοικιών και τις εκμεταλλεύεται μέσω AirBnB, τότε στα μισθώματα που καταβάλλει στον ιδιοκτήτη ή επικαρπωτή των κατοικιών αυτών επιβάλλεται χαρτόσημο ύψους 3% επί του μισθώματος προσαυξημένου κατά 20% (συνολικά 3,6%). Το χαρτόσημο σε αυτήν την περίπτωση επιβάλλεται επειδή κατά την ερμηνεία των σχετικών με την φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια διατάξεων η υπεκμίσθωση κατοικιών με σκοπό την εκμετάλλευσή τους θεωρείται ουσιαστικά επαγγελματική μίσθωση στην οποία επιβάλλεται χαρτόσημο. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιώτης έχει αποκτήσει το δικαίωμα υπεκμίσθωσης τριών κατοικιών από τον ιδιοκτήτη τους και στον οποίο καταβάλλει συνολικό μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ θα καταβάλλει στον ιδιοκτήτη συνολικό ποσό 1.036 ευρώ λόγω και της καταβολής χαρτοσήμου.

---

Φορολογία Εισοδήματος

Σύμφωνα με το άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

"1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Συνεπώς σύμφωνα με το άρθρο 40 του ΚΦΕ, το  ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

0 – 12.000 ευρώ:            15%

12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%

35.001 ευρώ και άνω:     45%

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής."

4. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

5. Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσονται του τέλους διαμονής.