Της Ντίνας Καράτζιου/www.ecopress.gr

Στο επίκεντρο των παρατηρήσεων και προτάσεων που πραγματοποίησε η ΠΟΜΙΔΑ επί των διατάξεων του νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο,  βρίσκεται το ζήτημα των ενστάσεων,  με τους ιδιοκτήτες να υπογραμμίζουν, ότι όσο εκκρεμεί η προθεσμία για την άσκηση αγωγών κατά των πρώτων εγγραφών,  στην πραγματικότητα δεν έχουμε Κτηματολόγιο.  Αναλυτικά το σύνολο των προτάσεων της ΠΟΜΙΔΑ στη διαβούλευση για το σ.ν. του Κτηματολογίου που ήδη έκλεισε, εχει ως εξής:

Με το παρόν  νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο, παρατείνεται για μια ακόμη φορά η προθεσμία για την άσκηση αγωγών όσον αφορά τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στις περιοχές των παλαιών κτηματογραφήσεων.  Σημειώνει, ότι το γεγονός αυτό θα δυσχεραίνει ολοένα και περισσότερο την κτηματογράφηση, καθώς εφόσον, η ζητούμενη επιτάχυνση της διαδικασίας «δεν περιλαμβάνει τα εκκρεμή δικαιώματα δεν μπορούμε να μιλάμε για περαίωση της κτηματογράφησης εάν δεν ενταχθεί στις πρώτες εγγραφές το σύνολο των δικαιωμάτων», αναφέρει  τις παρατηρήσεις που ανήρτησε.

Αναβάθμιση Επιτροπών

Μάλιστα, θέτει ως απαραίτητο προαπαιτούμενο, την αναβάθμιση των Επιτροπών Ενστάσεων, «τόσο ως προς την στελέχωσή τους όσο και στο ζήτημα της μικρής και εξευτελιστικής αμοιβής των μελών της (50 ευρώ το πινάκιο των 20 υποθέσεων) ώστε να μπορούν να επιτελέσουν ορθά και γρήγορα το έργο τους». Πράγματι, οι αποζημιώσεις των επιτροπών που παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, ελαχιστοποιούν το δέλεαρ για τη στελέχωση τους, σε συνδυασμό πάντα με το έργο και την ευθύνη που συνεπάγονται οι αποφάσεις τους.

Ένα εκατομμύριο ενστάσεις

Σημειώνεται ότι από την μέχρι τώρα πορεία της κτηματογράφησης βρίσκονται ήδη σε εκκρεμότητα χιλιάδες ενστάσεις στο Κτηματολόγιο, οι οποίες,  με την πρόοδο της κτηματογράφησης σε όλη τη χώρα  αναμένεται να αγγίξουν το ένα εκατομμύριο.

Οι γενικές παρατηρήσεις

Στις γενικές κρίσεις που διατύπωσε η ΠΟΜΙΔΑ κατά τη δημόσια διαβούλευση του νομοσχεδίου για το Κτηματολόγιο, σημειώνει, ότι« παρά τα αρκετά θετικά στοιχεία του, όπως η αντιστροφή του βάρους προβολής αντιρρήσεων για τα ακίνητα με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η διεύρυνση των προδήλων, ο κτηματολογικός εφέτης και ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου, δεν επιλύει θεσμικά προβλήματα και σκοπέλους της διαδικασίας κτηματογράφησης». Και προσθέτει: «Η επιτάχυνση διαδικασίας δεν περιλαμβάνει τα εκκρεμή δικαιώματα και επομένως δεν μπορούμε να μιλάμε για περαίωση της κτηματογράφησης εάν δεν ενταχθεί στις πρώτες εγγραφές το σύνολο των δικαιωμάτων. Είναι επομένως απαραίτητο οι Επιτροπές Ενστάσεων να αναβαθμισθούν τόσο ως προς την στελέχωσή τους όσο και στο ζήτημα της μικρής και εξευτελιστικής αμοιβής των μελών της (50 ευρώ το πινάκιο των 20 υποθέσεων) ώστε να μπορούν να επιτελέσουν ορθά και γρήγορα το έργο τους».

Ολοκλήρωση ψηφιοποίησης

Καταγράφει επίσης, ως «Απαραίτητη την ολοκλήρωση της ψηφιοποίησης του αρχείου (κυρίως των υποθηκοφυλακείων ) στο οποίο πρέπει να συμπεριλαμβάνονται και τα βιβλία ευρετηρίων και μερίδων από τα οποία μπορεί να αντλήσει κάποιος άμεσα τα στοιχεία μεταγραφών».

Για τον εξορθολογισμό των διορθώσεων

Αναφέρει ακόμη, ότι «ο εξορθολογισμός των διορθώσεων δεν επιτυγχάνεται μόνο με την αντιστροφή του βάρους προβολής αντιρρήσεων, το οποίο επιρρίπτεται, πλέον, στις αρμόδιες υπηρεσίες του Ελληνικού Δημοσίου για τα ακίνητα με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν ο πολίτης θα πρέπει πιθανώς να περιμένει τελική κρίση της υπόθεσής του μετά από 4 στάδια :
Α. Υποβολή αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος (δυνητικά )
Β. Απόρριψη αίτησης και αίτημα αναθεώρησης αυτής. (δυνητικά).
Γ. Απόρριψη αναθεώρησης και προσφυγή στη δικαιοσύνη με υποχρεωτική διαμεσολάβηση.
Δ. Μη επίτευξη συμφωνίας διαμεσολάβησης και παραπομπή σε δίκη.
Η ασφάλεια συναλλαγών επιτυγχάνεται με την ενσωμάτωση του συνόλου των πληροφοριών στις κτηματολογικές εγγραφές κάτι που δεν συμβαίνει όταν εκκρεμούν στοιχεία από τα υποθηκοφυλακεία ή αποφάσεις επιτροπών.

Εκτός ρυθμίσεων

«Τέλος», υπογραμμίζει ότι « μένουν εκτός ρυθμίσεων, γνωστά στο φορέα ζητήματα που εκκρεμούν χρόνια και δυσχεραίνουν την κτηματογράφηση όπως το ιδιοκτησιακό πρόβλημα των εκτός σχεδίου ακινήτων, τα θέματα των δασικών χαρτών και των ενστάσεων που εκκρεμούν, το ζήτημα των ορίων των παραδοσιακών οικισμών, των οριζοντίων ιδιοκτησιών (θέσεων πάρκιν) σε πυλωτές, των χιλιοστών του υψούν σε πολυκατοικίες με εξαντλημένο συντελεστή δόμησης, της ενσωμάτωσης στη κτηματογράφηση των στοιχείων ακινήτων που προέκυψαν από τους νεώτερους Νόμους περί Ρύθμισης Αυθαιρέτων (Ν.4014/2011 – Ν.4178/2013 – Ν.4495/2017) και πολλά άλλα ειδικά ζητήματα που πρέπει να επιλυθούν ώστε να ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση.

Οι κατά άρθρο παρατηρήσεις –προτάσεις

Άρθρο 1: «Εκσυγχρονισμός του Ελληνικού Κτηματολογίου»
Οι προτάσεις μας για τις αναγκαίες τροποποιήσεις στη νομοθεσία του Κτηματολογίου έχουν διατυπωθεί στο από 19.4.2021 αναλυτικό υπόμνημά μας που είναι αναρτημένο στην ιστοσελίδα μας https://www.pomida.gr

Αρθρο 3: Αμεση περαίωση κτηματογράφησης.

Αλλαγή άρθρου 11 του ν. 2308/1995 (A’ 114) αντικαθίσταται ως εξής: ¨Παρ. 2. Η κτηματογράφηση περαιώνεται και πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 7Α.
Το « και πριν» σημαίνει ότι η κτηματογράφηση δύναται να περαιωθεί ή να μην περαιωθεί πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 7Α, καθώς η υποχρεωτικότητα περαίωσης χωρίς την επίλυση βασικών ζητημάτων θα ήταν άνευ ουσίας. Πχ. Στη κτηματογράφηση του Πηλίου τα δικαιώματα των ιδιωτών εντός των παραδοσιακών οικισμών απορρίφθηκαν και οι οικισμοί αποδόθηκαν κατά κυριότητα στον αρμόδιο ΟΤΑ, διότι εκκρεμεί η έκδοση Π.Δ για τα όριά τους. Σε αυτή την περίπτωση είναι αδύνατη η περαίωση της κτηματογράφησης καθώς τα δικαιώματα που εκκρεμούν αποτελούν μεγάλο ποσοστό των δικαιωμάτων της μελέτης.

Παρ. 3. Θετικό το ότι εκπρόθεσμη δήλωση δεν εκτοπίζει αναρτηθέν δικαίωμα ωστόσο το φαινόμενο εκτοπισμού ή αλλαγής στοιχείων της ανάρτησης μπορεί να προκύψει και από νέες δηλώσεις (πχ. Έρχεται νέο συμβόλαιο που αναφέρει οριζόντια επί κάθετης ιδιοκτησίας ενώ στην ανάρτηση έχουμε οριζόντιες ιδιοκτησίες. Με το ίδιο σκεπτικό και η νέα δήλωση πρέπει να απορριφθεί και φυσικά και οι δύο περιπτώσεις θα οδηγηθούν στο δικαστήριο.

Άρθρο 4. Ενημέρωση για εκκρεμότητες.
Αλλαγή άρθρου 12 του ν. 2308/1995 (A’ 114). Παρ. 2 θετικό το ότι για όσα ακίνητα έχουν υποβληθεί αιτήσεις διόρθωσης κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 6Α, η συζήτηση των οποίων εκκρεμεί ενώπιον των Επιτροπών Εξέτασης του άρθρου 7Α, η σχετική εκκρεμότητα σημειώνεται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο. Σε ενδεχόμενο έλεγχο όμως από δυνητικό αγοραστή δεν αναφέρεται πως μπορεί να ενημερωθεί για το είδος της εκκρεμότητας καθώς είναι διαφορετικό να αφορά π.χ. διόρθωση ορίων και διαφορετικό να αφορά εκτοπισμό . Πρέπει να προβλεφθεί ο τρόπος με τον οποίο εκείνος που διενεργεί έλεγχο να έχει πρόσβαση στο τι αφορά η εκκρεμότητα ώστε να κρίνει αν θα προχωρήσει σε αγορά ή όχι.

Αρθρο 5 παρ. 2. Αποδεικτικό δήλωσης

Στην περ. α’ της παρ. 8 του άρθρου 2 του ν. 2308/1995 μετά το πρώτο εδάφιο προστίθεται νέο εδάφιο, στο τέλος της περ. β’ προστίθεται νέο εδάφιο και η παρ. 8 του άρθρου 2 διαμορφώνεται ως εξής: «8. α) Αν δεν υποβληθεί δήλωση, απαγορεύεται η κατάρτιση εμπράγματης δικαιοπραξίας για το δικαίωμα που δεν δηλώθηκε, καθώς και η χορήγηση άδειας οικοδομής στο όνομα εκείνου που παρέλειψε να υποβάλει τη δήλωση. Το αποδεικτικό υποβολής δήλωσης μνημονεύεται και επισυνάπτεται στο συμβόλαιο, μνημονεύεται στην οικοδομική άδεια και τηρείται στον φάκελο της αρμόδιας για την έκδοση της άδειας υπηρεσίας.
Το αποδεικτικό δήλωσης πρέπει σε αυτή την περίπτωση να περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του ακινήτου πχ. εμβαδόν και χιλιοστά ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία για το ακίνητο που μεταβιβάζεται.

Αρθρο  8. Υποχρεωτική η διαδικασία διαμεσολάβησης.
Η διαδικασία της διαμεσολάβησης είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για την επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιωτών. Επειδή εν προκειμένω η πλειονότητα των υποθέσεων αφορά αντιδικίες με το Δημόσιο το οποίο δεν θα προσέρχεται σε διαδικασία διαμεσολάβησης, θεωρούμε ότι η διαμεσολάβηση δεν θα ευδοκιμήσει και τα θέματα θα καταλήγουν τελικά σε δίκη με τον πολίτη να επιβαρύνεται και με τα έξοδα της διαμεσολάβησης, δεδομένου ότι το Δημόσιο συνεχίζει να διεκδικεί τα πάντα από τους πάντες και για πάντα, αντιδικεί αδιακρίτως και ανεξόδως για το ίδιο, καταταλαιπωρεί τους πολίτες εξοντώνοντάς τους οικονομικά και ηλικιακά, ούτε και, η οποία έχει μεγάλη χρησιμότητα σε διαφορές μεταξύ ιδιωτών.

Αρθρο 9. Παράταση της προθεσμίας δικαστικών διεκδικήσεων.

Με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο παρατείνεται για μια ακόμη φορά η προθεσμία για την άσκηση αγωγών για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στις περιοχές των παλαιών κτηματογραφήσεων. Η παράταση αυτή γίνεται σίγουρα κατόπιν αιτήματος των υπηρεσιών του Δημοσίου, που δεν «προλαβαίνουν» να ασκήσουν διεκδικητικές αγωγές κατά των ιδιωτών σε όλη τη χώρα. Παράλληλα, ευνοεί και όσους δεν έχουν δηλώσει τα δικαιώματά τους εγκαίρως, αλλά και έχουν αδρανήσει επί πολλά έτη να προχωρήσουν σε οποιαδήποτε σχετική ενέργεια.

Τα ζητήματα που τίθενται από αυτή την παράταση είναι γνωστά:

α. όσο εκκρεμεί η προθεσμία για την άσκηση αγωγών κατά των πρώτων εγγραφών, στην πραγματικότητα ΔΕΝ ΕΧΟΥΜΕ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ,

β. το Δημόσιο κρατά, με τις καθυστερήσεις του, πολλούς ιδιοκτήτες κυριολεκτικά «ομήρους» του,

γ. η διάταξη, κατά την οποία απόλλυται το δικαίωμα κυριότητας, και μάλιστα υπέρ του Δημοσίου, επειδή κάποιος αμέλησε να δηλώσει την ιδιοκτησία του, είναι ανεπιεικής. Είναι απαράδεκτο να χάνεται νόμιμα καταγεγραμμένη ιδιωτική ακίνητη περιουσία επειδή ο ιδιοκτήτης της δεν συμμετέσχε σε μια νέα διοικητική διαδικασία καταγραφής της,

δ. σε ορισμένες περιπτώσεις, η εσφαλμένη καταγραφή των ορίων στις αρχικές εγγραφές δημιουργεί ζητήματα στις συναλλαγές, καθώς δεν έχει εφαρμοσθεί η διαδικασία του άρθρου 19α ν. 2664/1998 («Προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων»).

Για να λυθούν τα ζητήματα αυτά, θα μπορούσαν να ισχύσουν τα εξής:

α. να μη παραταθεί περαιτέρω η γενική προθεσμία για αμφισβήτηση των κτηματολογικών εγγραφών,

β. το Δημόσιο, με δήλωσή του που επισημειώνεται στα κτηματολογικά φύλλα, μπορεί να έχει εξατομικευμένη παράταση ενός έτους για τα ακίνητα που προτίθεται να διεκδικήσει τεκμηριωμένα,  (ώστε όλα τα υπόλοιπα να είναι «καθαρά»),

γ. η περιέλευση των αγνώστου ιδιοκτησίας ακινήτων στο Δημόσιο (ή, όπως θα ήταν ορθότερο, στην τοπική αυτοδιοίκηση, σύμφωνα με τη γνωστή πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ) να γίνεται μετά την πάροδο εικοσαετίας από την πρώτη εγγραφή, άρα ειδικά γι’ αυτά η προθεσμία της αγωγής για διόρθωση να είναι εικοσαετής,

δ. να υπάρχει η δυνατότητα για ένα ή δύο έτη μετά το πέρας της προθεσμίας να εφαρμοσθεί η διαδικασία του άρθρου 19α ν. 2664/1998.

Αρθρο 13. Ορθά διευρύνει τις περιπτώσεις των ανακριβών πρώτων εγγραφών που αποτελούν πρόδηλα σφάλματα και είναι αγνώστου ιδιοκτήτη. Η διάταξη έχει σκοπό την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, όμως μένει να δούμε αν στη πράξη οι προϊστάμενοι του κάθε γραφείου θα την εφαρμόσουν ή θα συνεχίσουν όπως γίνεται συνήθως, να αρνούνται να διορθώνουν προδήλως τα ακίνητα αγνώστου τα οποία κατά 90% καταλήγουν στα δικαστήρια.