Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Νέες προδιαγραφές λειτουργίας καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Της Γραμματής Μπακλατσή*
26/01/2025

Νέες προδιαγραφές λειτουργίας των ήδη λειτουργούντων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης

ΟΜΙΛΙΑ ΣΤΟ  42o ΣΥΝΕΔΡΙΟ ΤΗΣ  ΠΟΜΙΔΑ, EBEA, Σάββατο 25.01.2025

Αγαπητέ πρόεδρε και μέλη της ΠΟΜΙΔΑ  θα ήθελα σύντομα να  αναφερθώ στη θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας  με τον πρόσφατο Νόμο 5170/20.01.2025 με τον οποίο παρέχεται η δυνατότητα λειτουργίας των ήδη λειτουργούντων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης με την υποχρέωση να τηρούν πολεοδομικούς κανόνες  σύμφωνα με τον ισχύοντα  Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).

Καταρχήν να ενημερώσουμε ότι οι νέες προδιαγραφές θα ισχύσουν από την 1η Οκτωβρίου του 2025 .

Επίσης να αναφέρουμε τι ακριβώς προβλέπεται με τον νέο νόμο για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης:

α) να είναι χώροι Κύριας Χρήσης σύμφωνα με τον Οικοδομικό Κανονισμό και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.

β) να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέδιαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ ΚΑΙ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ

1. Ποιοι χώροι Πολεοδομικά είναι Κύριας Χρήσης;

Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ..

2. Εκτός της κατοικίας ποιοι άλλοι χώροι είναι Κύριας Χρήσης;

Χώροι Κύριας Χρήσης είναι οι κατοικίες, τα  διαμερίσματα, τα γραφεία, τα καταστήματα, οι ξενώνες και τα ξενοδοχεία, οι χώροι εκπαίδευσης π.χ. φροντηστήρια ΚΔΑΠ, γυμναστήρια, αίθουσες κοινού, κέντρα διασκέδασης και γενικά οι χώροι συνάθρισης κοινού.

3. Ποιους καλύπτει η νέα διάταξη;

Α. Όσους στην οικοδομική άδεια έχουν εξ αρχής χαρακτηριστεί ως χώροι κύριας χρήσης  και έχουν συνυπολογιστεί στον συντελεστή δόμησης της κάθε οικοδομής και

Β. Όσων χώρων η χρήση έχει εκ των υστέρων νομιμοποιηθεί ως κύρια χρήση κατοικίας και  η αλλαγή χρήσης των χώρων αυτών έχει συντελεστεί μέχρι την 28.7.2011.

4. Ποια ακίνητα δεν θα μπορούν να νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση;

Εκτός δυνατότητας χρήσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις τίθενται οριστικά κατ΄αρχήν τα εξής καταλύματα:

Α. Όσα υφιστάμενα καταλύματα αποκτήθηκαν μετά την 28.7.2011 με το χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κλπ.

Β. Όλα τα υφιστάμενα καταλύματα που βρίσκονται σε πρώην επαγγελματικά κτίρια γραφείων και καταστημάτων που μετατράπηκαν σε διαμερίσματα και με την ανακαίνιση μετέτρεψαν τα πατάρια τους από βοηθητικούς χώρους που δεν μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης, σε χώρους κύριας χρήσης π.χ. κρεβατοκάμαρες.

5. Τι πρέπει να κάνουν όσοι αγόρασαν ακίνητο μετά τις 28.7.2011 και στο συμβόλαιο αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος π.χ. αποθήκη ενώ η πραγματική τους χρήση ήταν διαμέρισμα - κατοικία;

Με νέα διάταξη επιτρέπεται να γίνει διόρθωση του συμβολαίου εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης είχε πραγματοποιηθεί πριν από τις 27.7.2011 εφόσον το μεταβιβαστικό συμβόλαιο να έχει συνταχθεί μέχρι την 1η Μαϊου 2024. 

6. Τι γίνεται όταν το κατάλυμα είναι χώρος Κύριας Χρήσης, αλλά το ύψος που θέτει ο νόμος δεν είναι 2,50 μέτρα;

Αν στην Οικοδομική του Άδεια το κτίριο αναφέρεται ως χώρος Κύριας Χρήσης, ή είναι κτίσμα προ του 1955 και έχει ύψος 2,40, όπως ήταν με παλιότερους Κανονισμούς δεν έχει πρόβλημα

Επομένως όσα κτίρια κτίστηκαν πριν την εφαρμογή  του ΝΟΚ του και έχουν ελάχιστο ύψος 2,40 είνα  νόμιμα χώροι Κύριας Χρήσης .

7. Δεν έχει γίνει καμία μεταβίβαση σε ακίνητο μετά το 2011 και σήμερα διαπιστώνεται ότι είναι Κύρια Χρήση και όχι αποθήκη που γράφει η σύσταση. Μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης αποθήκης σε Κύρια Χρήση;

Αυτό συμβαίνει σε πολλές περιπτώσεις, γιατί στις πολυκατοικίες οι εργολάβοι δείχνανε στα σχέδια του υπογείου και ημιυπογείου βοηθητικές χρήσεις για να κερδίσουν δόμηση και στη συνέχεια μετέτρεπαν τις υπόγειες αποθήκες, γκαράζ, κλπ. σε διαμερίσματα τα οποία μεταβίβαζαν με συμβολαιογραφικά έγγραφα ως διαμερίσματα με τα σχέδια μηχανικού. Έτσι σήμερα βρίσκονται  στα υπόγεια των πολυκατοικιών χιλιάδες διαμερίσματα διαμορφωμένα εδώ και 50 χρόνια που στην πολεοδομία εμφανίζονται ως αποθήκες και γκαράζ  και σήμερα θα πρέπει με πρόστιμο να τακτοποιήσουν οι σημερινοί ιδιοκτήτες κάνοντας την αλλαγή χρήσης.

Τώρα όσα ελέγχονται κατά την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας που είναι υποχρεωτική για τη μεταβίβαση θα πρέπει να τακτοποιηθούν και να αλλάξουν χρήση.

* Η Γραμματή Μπακλατσή είναι Tοπογράφος - Πολεοδόμος μηχανικός, baklatsi@yahoo.gr

πίσω στο αρχείο