Με αφορμή την αναμενόμενη νέα επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών, παρακολουθούμε μια διαρκή παραφιλολογία η οποία στηρίζεται στην ανακύκλωση παρόμοιων απόψεων και θέσεων. Οι τελευταίες διατυπώνονται απόλυτα και τεκμηριώνονται συνήθως με ανεκδοτολογικά στοιχεία της κτηματαγοράς και αξιωματικές τοποθετήσεις όπως "μόνο στην Ελλάδα υπάρχει σύστημα όπως οι αντικειμενικές αξίες”, "η μοναδική σύγχρονη λύση είναι η φορολόγηση βάσει της αγοραίας αξίας του κάθε ακινήτου”, "καμία αλλαγή”, "λύσεις αποκλειστικά με τεχνολογικά εργαλεία” κ.λπ.

Η φορολογία ακινήτων αποτελεί ένα πολυσύνθετο θέμα καθώς επηρεάζει άμεσα μεγάλο τμήμα του πληθυσμού και της οικονομικής δραστηριότητας. Περισσότερο από την ανάλυση των διαφόρων απόψεων - προτάσεων για το σύστημα φορολόγησης των ακινήτων της χώρας μας, με προβληματίζει η απουσία στον δημόσιο λόγο σαφούς μεθοδολογικής ανάλυσης του θέματος και αναφορές της πλούσιας σχετικής διεθνούς εμπειρίας μόνο ως απλοϊκά ανεκδοτολογικά παραδείγματα. Η παρακάτω σταχυολόγηση βασικών σημείων της φορολογίας ακινήτων έχει ως στόχο την ανάδειξη της συνθετότητας του ζητήματος και κυρίως την ανάδειξη του εύρους των εναλλακτικών, εναλλακτικές οι οποίες δυστυχώς απουσιάζουν παντελώς από τον σχετικό δημόσιο διάλογο στη χώρα μας.

Η βασική επιλογή της Διοίκησης είναι ο καθορισμός του στόχου της φορολογίας ακινήτων. Στην Ελλάδα (χωρίς να αποτελούμε παγκόσμια εξαίρεση) ο μοναδικός εκπεφρασμένος στόχος είναι η αύξηση των κρατικών εσόδων, ιδιαίτερα κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Όμως σε αρκετές χώρες, η φορολογία ακινήτων αποτελεί ένα σύνθετο εργαλείο το οποίο συνδέεται ανταποδοτικά με τις παροχές - υπηρεσίες που προσφέρονται (συνήθως από τις τοπικές αρχές) σε αυτά όπως υποδομές, καθαριότητα κ.λπ. ή ακόμα χρησιμοποιείται για την ενεργή προώθηση επιθυμητών χρήσεων γης.

Η δεύτερη μεγάλη επιλογή είναι κρίσιμη για τη λειτουργία της κτηματαγοράς και αποτελεί την προτεραιοποίηση μεταξύ του φόρου κατοχής (ετήσια φορολογία) και του φόρου μεταβίβασης. Ο φόρος μεταβίβασης προσφέρει λιγότερο προβλέψιμα έσοδα στη Διοίκηση, αλλά είναι συνήθως πιο εύκολα αποδεκτός από τους φορολογούμενους και επηρεάζει πιο προβλέψιμα τη λειτουργία της κτηματαγοράς σε σχέση με τον φόρο κατοχής.

Έπειτα, κατά τον σχεδιασμό ή τον ανασχεδιασμό του φορολογικού συστήματος, η Διοίκηση συναντά τέσσερα βασικά ερωτήματα:

- Ποιο είναι το αντικείμενο του φόρου (μόνο η γη, μόνο τα κτίσματα κ.ο.κ.);

- Ποιοι θα φορολογηθούν και ποιοι θα εξαιρεθούν της φορολόγησης;

- Ποια ακίνητα θα εξαιρεθούν από τη φορολόγηση (π.χ. ακίνητα ιδρυμάτων, χρήσεις γης που η Διοίκηση θέλει να προωθήσει, γεωργικές καλλιέργειες);

- Πώς ορίζεται η βάση του φόρου και το ποσοστό φόρου (στην Ευρώπη και τη Β. Αμερική το ποσοστό φόρου κυμαίνεται μεταξύ του 0,5% - 1% σύμφωνα με τη μελέτη των Kopanyi and Murray το 2016);

Στο σημείο αυτό καλό είναι να δούμε δύο απλές μαθηματικές εξισώσεις (στην απλουστευμένη τους μορφή):

- Φορολογικά έσοδα για τη Διοίκηση = (σύνολο φορολογούμενων - εξαιρέσεις από τη φορολόγηση) * βάση φόρου * ποσοστό φόρου * ποσοστό εισπραξιμότητας

- Ενώ, Φορολογικό βάρος για τον φορολογούμενο = βάση φόρου * ποσοστό φόρου - πιθανές φοροελαφρύνσεις

Το γρήγορο συμπέρασμα από τις δύο παραπάνω εξισώσεις είναι ότι η βάση του φόρου (τιμές ζώνης ή το σύνολο του συστήματος Αντικειμενικών Αξιών στη χώρα μας) δεν αποτελεί τον αποκλειστικό παράγοντα ούτε για τα έσοδα της Διοίκησης ούτε για την επιβάρυνση του φορολογούμενου. Μπορεί για παράδειγμα να αυξηθούν οι τιμές ζώνης αλλά το φορολογικό βάρος να αυξηθεί, αν αυξηθεί το ποσοστό φόρου...

Ας πούμε όμως δύο λόγια για το σύστημα των Αντικειμενικών Αξιών, μιας και ταυτίζεται συχνά με το φορολογικό σύστημα ακινήτων της χώρας μας και τα προβλήματα του...

Το σύστημα των Αντικειμενικών Αξιών κατατάσσεται στα "χωρικά” συστήματα (area-based systems) υπολογισμού της βάσης του φόρου της ακίνητης περιουσίας και αποτελεί ένα αρκετά σύνθετο εργαλείο ακόμα και σήμερα (πόσο μάλλον το 1985...). Κατά την άποψη μου, δύο είναι τα βασικά προβλήματα του: η μη σαφώς περιγεγραμμένη διαδικασία "καλιμπραρίσματος” του συστήματος και οι παράλογα "υψηλές” προσδοκίες για αυτό.

Αν ο νομοθέτης στην Ελλάδα είχε καταφέρει να εφεύρει τον αλγόριθμο, ο οποίος μπορεί βάσει της αγοραίας αξίας του νεόδμητου διαμερίσματος 1ου ορόφου μιας περιοχής, να υπολογίσει την αγοραία αξία κάθε είδους ακινήτου (κατοικίες, επαγγελματικά) στην ίδια περιοχή, τότε το βραβείο Νόμπελ Οικονομικών Επιστημών και μια μεγάλη περιουσία ήταν σίγουρα εξασφαλισμένα... Αντιθέτως, αν βλέπαμε το σύστημα των Αντικειμενικών Αξιών μόνο τεχνοκρατικά ως τον τρόπο που η Διοίκηση στην Ελλάδα επέλεξε για να υπολογίζει τη βάση του φόρου της ακίνητης περιουσίας και την κατανομή του, τότε ίσως η δημόσια συζήτηση να αποφορτιζόταν συναισθηματικά σε μεγάλο βαθμό.

Είναι όμως οι Αντικειμενικές Αξίες μια ...ελληνική μοναδικότητα; Η μετάβαση στις Αγοραίες Αξίες ανά ακίνητο ως βάση φόρου για όλες τις κατηγορίες ακινήτων είναι η μόνη εναλλακτική;

Δυστυχώς, οι Αντικειμενικές Αξίες δεν ανήκουν στη λίστα με τις "ελληνικές μοναδικότητες” (που τόσο λαχταράμε να την εμπλουτίζουμε).

Οι εναλλακτικές διεθνώς για τον υπολογισμό της βάσης του φόρου είναι:

- Η αγοραία αξία ή το αγοραίο μίσθωμα του κάθε ακινήτου.

- Συστήματα που βασίζονται σε φυσικά - τεχνικά χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου, από απλούς πίνακες ανά περιοχή μέχρι σύνθετους αλγορίθμους (όπως οι δικές μας Αντικειμενικές Αξίες).

- Βάσει του κόστους κατασκευής του κάθε ακινήτου.

Οι χώρες που έχουν επιλέξει την πρώτη εναλλακτική για τον υπολογισμό της βάσης του φόρου ακινήτων (Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ, Σουηδία κ.λπ.) αποτελούν ώριμες κτηματαγορές, με μεγάλο όγκο συναλλαγών, υψηλή διαφάνεια με ακριβείς καταγραφές των τιμημάτων μεταβίβασης. Επιπρόσθετα διαθέτουν υψηλού επιπέδου υποδομές (λέγε με Κτηματολόγιο...) και μεγάλο αριθμό εκπαιδευμένων και πεπειραμμένων εκτιμητών ακινήτων.

Αξίζει να σημειώσουμε ότι στις προαναφερθείσες χώρες προβλέπονται συχνά διαφορετικές προσεγγίσεις ανά κατηγορία ακινήτων, οι οποίες υπαγορεύονται από τον όγκο και την ποιότητα των διαθέσιμων στοιχείων της κτηματαγοράς. Παραδείγματος χάριν, στο Ηνωμένο Βασίλειο, ως βάση φόρου για τα επαγγελματικά ακίνητα χρησιμοποιείται το αγοραίο μίσθωμα ενώ στις κατοικίες η αγοραία αξία.

Είναι αρκετά ενδιαφέρον ότι στη χώρα μας, οι υπέρμαχοι της χρήσης της αγοραίας αξίας του κάθε μεμονωμένου ακινήτου ως βάση φορολογίας, δεν προβάλλουν εξίσου τη χρήση του αγοραίου μισθώματος, ενώ η Διοίκηση διαθέτει βάσεις δεδομένων για μισθώματα και ο όγκος νέων μισθωμάτων είναι σημαντικά υψηλότερος αυτών των αγοραπωλησιών.

Επίσης, το επιχείρημα ότι "σε όλη την Ευρώπη χρησιμοποιούν τις αγοραίες αξίες” θεωρώ ότι καλό θα ήταν να εμπλουτιστεί με γνώση σχετικά με τα σύνθετα συστήματα ενστάσεων των φορολογούμενων που διαθέτουν οι χώρες αυτές και του απαιτητικού χειρισμού του βασικού προβλήματος της επικαιροποίησης των τιμών που χρησιμοποιούνται.

Σύμφωνα με την τελευταία σχετική μελέτη του ΟΗΕ (2013, Property Tax Regimes In Europe, UN-HABITAT), στις Ευρωπαϊκές χώρες που χρησιμοποιούν τις αγοραίες αξίες ως βάση φόρου, εντοπίζεται έντονη διαφοροποίηση στη προσέγγιση της επικαιροποίησης των τιμών αυτών: στο Ηνωμένο Βασίλειο η επικαιροποίηση θεσμικά προβλέπεται με μαζικές εκτιμήσεις κάθε πέντε έτη (χωρίς αυτό να τηρείται συστηματικά), ενώ αναπροσαρμογές βάσει δεικτών χρησιμοποιούνται στη πλειοψηφία των περιπτώσεων όπως Γερμανία, Ιταλία, Βέλγιο (τιμές βάσης: 1990) κ.λπ. με συχνές διαφοροποιήσεις ανά κατηγορία ακινήτου. Η προσέγγιση της επικαιροποίησης των τιμών επιλέγεται βάσει των λειτουργιών της κάθε κτηματαγοράς και των δυνατοτήτων της κάθε Διοίκησης.

Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα διατηρεί υψηλά ποσοστά. Σε περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών (κέντρο και νότια προάστια Αθήνας, κέντρο Θεσσαλονίκης κ.λπ.), οι ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας εκφράζουν εύλογους φόβους σχετικά με το αν οι μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται το τελευταίο χρονικό διάστημα σε υψηλά τιμήματα, αποτελέσουν αφορμή ή βάση για την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των κατοικιών τους και (με όλους τους υπόλοιπους παράγοντες σταθερούς) εν συνεχεία αύξηση της φορολογίας στα ακίνητά τους. Όμως σε αντίθεση με την (ενδεχόμενη) αύξηση της αγοραίας αξίας της κατοικίας τους, το εισόδημά τους παραμένει σταθερό ή φθίνει. Ως εκ τούτου, για να "απολαύσουν” την αύξηση τιμών στη περιοχή πρέπει να πωλήσουν ή μισθώσουν την κατοικία τους και να μετακομίσουν...

Το πρόβλημα των "πλούσιων σε ακίνητα αλλά φτωχών σε εισόδημα φορολογούμενων” είναι ένα αρκετά συχνό θέμα στη σχετική διεθνή βιβλιογραφία. Όμως η αντιμετώπιση του δεν άπτεται του σχεδιασμού του φορολογικού συστήματος αλλά της διαδικασίας είσπραξης του φορολογικού βάρους, σύμφωνα και με πρόσφατη σχετική μελέτη του LSE και του Πανεπιστημίου της Οξφόρδης (2018, Land and property taxes for municipal finance): τμηματική πληρωμή του φόρου ακίνητης περιουσίας με τη είσπραξη του εναπομείναντος ποσού στην επόμενη μεταβίβαση του ακινήτου ή ακόμα και απαλλαγή από την πληρωμή για κατηγορίες με ιδιαίτερα χαμηλά εισοδήματα είναι ανάμεσα στα προτεινόμενα διοικητικά μέτρα.

Κλείνοντας θέλω να υπογραμμίσω ότι η επικαιροποίηση ή ο ανασχεδιασμός του συστήματος φορολογίας ακινήτων στη χώρα μας απαιτεί μια ολιστική προσέγγιση, με σαφή στοχοθεσία από τη πλευρά της Διοίκησης, αξιολόγηση των δομών και της λειτουργίας της κτηματαγοράς και εξέταση τόσο των πρακτικών θεμάτων εφαρμογής της κάθε εναλλακτικής πρότασης όσο και των επιπτώσεών της στη λειτουργία της κτηματαγοράς. Η διεθνή πείρα και βιβλιογραφία είναι αρκετά πλούσιες για να μας βοηθήσουν κατά τον σχεδιασμό των κατάλληλων λύσεων για τη χώρα μας, αποφεύγοντας όμως απλουστευτικούς "μιμητισμούς”. Όμως είναι βέβαιο ότι η συνεχής φημολογία και οι πυροσβεστικού τύπου "άμεσες” λύσεις δυσκολεύουν σημαντικά τη βαριά χτυπημένη κτηματαγορά μας, η οποία προσπαθεί να βρει το βηματισμό της.

*Ο κ. K. Γατής MRICS είναι Πιστοποιημένος Εκτιμητής Ακινήτων, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ και Επιστημονικός Συνεργάτης ΕΚΠΑ.

Το άρθρο αναδημοσιεύτηκε από το οικονομικό portal www.capital.gr