Αναδημοσιεύεται από το οικονομικό portal capital.gr

Η απόφαση της κυβερνήσεως να επιβάλει όριο στις αυξήσεις των εμπορικών μισθωμάτων έχει προκαλέσει αντιδράσεις και αναστάτωση στην αγορά. Είναι μια κακή ιδέα, επανειλημμένως δοκιμασμένη και σταθερώς αποτυχημένη, όπως οποιοσδήποτε πρωτοετής φοιτητής οικονομικών γνωρίζει. Γιατί επανήλθε λοιπόν;

Είναι νομίζω η επάνοδος της δεκαετίας του 1970 που γράφω συνέχεια εσχάτως. Μιας δεκαετίας που εκτός από πολύ κακή μόδα στα ρούχα και τα μαλλιά, χαρακτηρίστηκε από πολύ κακές πολιτικές και οικονομικές ιδέες, λχ κρατικοποιήσεις, τύπωμα χρήματος με τον συνακόλουθο πληθωρισμό, ενεργειακές κρίσεις και βέβαια ενοικιοστασιακού τύπου ρυθμίσεις, όπως ο διαβόητος νόμος 813/1978 στην Ελλάδα. Γιατί είναι πολύ κακή ιδέα να υπάρχουν διοικητικές παρεμβάσεις στην αγορά ενοικίων; Πρώτον γιατί η εμπειρία μας διδάσκει πως οποιαδήποτε κυβερνητική παρέμβαση στην αγορά θα πρέπει να τη βλέπουμε με καχυποψία. Έπειτα γιατί το συγκεκριμένο μέτρο τόσο θεωρητικώς όσο και πρακτικώς δεν μπορεί παρά να καταλήξει σε στρέβλωση και αποτυχία. Και τέλος διότι, αν κι εν Ελλάδι σύνηθες, δεν είναι σαφές πώς δικαιολογείται να πληρώνει μια κατηγορία πολιτών τις συνέπειες μιας κρίσεως προς όφελος μιας άλλης.

Ας αφήσουμε στην άκρη την προφανή πλην απολύτως δικαιολογημένη καχυποψία για κρατικές παρεμβάσεις σε προβλήματα που δημιούργησαν άλλες κρατικές πολιτικές. Υπάρχει κάποια θεωρητική αιτιολόγηση για τους ελέγχους ενοικίων; Όχι. Ακόμα και μεταξύ των οικονομολόγων που δεν είναι ακριβώς υπεράνω πολιτικών ιδεοληψιών ούτε συνήθως συμφωνούν σε όλα, σύμφωνα με μια δημοσκόπηση του American Economic Review, 91% από 464 ειδικούς συμφώνησαν έχει πολύ σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις. Στους Καναδούς ειδικούς το ποσοστό ήταν 95%. Στην πράξη πάλι, είχαμε κάποιο ιστορικό προηγούμενο που να πέτυχε το μέτρο; Ξεκάθαρα όχι, κάθε φορά που εφαρμόστηκε προκάλεσε ακριβώς τα ίδια αποτελέσματα. Πάγωμα νέων επενδύσεων, σημαντική χειροτέρευση της ποιότητος και της ποσότητος διαθεσίμων ακινήτων, απώλεια θέσεων εργασίας και δραματική αύξηση του κόστους για τους νεοεισερχόμενους στην αγορά. Πριν λίγα μόλις χρόνια, στο Βερολίνο, πολιτικοί που δεν είχαν πρόβλημα να κάνουν "κοινωνική πολιτική" με τα λεφτά των άλλων επέβαλαν πλαφόν στα ενοίκια. Προκάλεσαν όλα τα προβλήματα που μαθαίνουν οι πρωτοετείς φοιτητές πριν το μέτρο κριθεί αντισυνταγματικό.

Στην Ελλάδα, ιστορικά ο έλεγχος τιμών των επαγγελματικών ενοικίων προκάλεσε και κάτι ακόμα. Την εκτόξευση του "αέρα", της άυλης αξίας, καθώς ο πληθωρισμός απαξίωνε το κρατικώς ελεγχόμενο μίσθωμα. Έτσι, κάθε φορά που έληγε το μισθωτήριο, οι ιδιοκτήτες προσπαθούσαν να βγάλουν τα σπασμένα ζητώντας υπέρογκα πόσα ως ασφάλιστρα έναντι της κρατικής αυθαιρεσίας. Αυτό βεβαίως άφηνε εκτός αγοράς τους νέους επιχειρηματίες που δεν είχαν συσσωρεύσει κεφάλαιο, πλήττοντας την επιχειρηματικότητα και αυξάνοντας την ανεργία. Θέλουμε αλήθεια να ξαναζήσουμε τη δεκαετία του 70 κάνοντας τα ίδια λάθη;

Το βασικό πρόβλημα στο ύψος των ενοικίων, δεν είναι η κρίση, είναι οι κρατικές πολιτικές. Να θυμίσω ότι μόλις προ ολίγων ετών ο φορολογικός συντελεστής των ενοικίων ήταν 10% για πόσα έως 12.000€ και 33% από εκεί και πάνω. Και τότε δεν υπήρχε και ΕΝΦΙΑ. Σήμερα είναι αντιστοίχως 15%, αυξάνει στο 35% και κατόπιν εκτοξεύεται στο 45%. Ποιον συμφέρει να επενδύσει με αυτούς τους όρους αν το κράτος επιπλέον καθορίζει τα ενοίκια για μικροπολιτικές σκοπιμότητες;

Έπειτα, ειλικρινά, θα ήταν ενδεχομένως κατανοητό να βάλει πλαφόν η κυβέρνηση στα έσοδα των ιδιοκτητών αν έβαζε και στα έξοδα. Μπορεί στα αλήθεια η κυβέρνηση να βάλει πλαφόν 3% στις αυξήσεις των εξόδων των ιδιοκτητών; Κι αφού δεν μπορεί, γιατί τιμωρεί για μια ακόμη φορά μόνο τους αποταμιευτές και τους περίφημους "νοικοκυραίους"; Γιατί δεν μειώνει τη φορολογία επί των μισθωμάτων ώστε να υπάρξει ισορροπία;

Ακόμα και στον διαβόητο νόμο 813/78 ωστόσο οριζόταν ότι τα μισθώματα αναπροσαρμόζονται κατά το 75% του τιμαρίθμου. Σήμερα ο τιμάριθμος τρέχει με 8%, όποτε το 3% είναι μόλις 37,5% του τιμαρίθμου! Μιλαμε για πραγματική τιμωρία αποταμιευτών και επενδυτών. Είναι κρίμα μετά την τεράστια προσπάθεια που κάναμε να προσελκύσουμε ξένα κεφαλαία για να κινηθεί η οικονομία να αποθαρρύνουμε τους επενδυτές και να  διώχνουμε τους ενδιαφερόμενους να επενδύσουν με τέτοια ανιστόρητα μέτρα. Τέλος, δεχόμαστε συνεχώς παράπονα στον οικιστικό τομέα -που προς το παρόν εξαιρείται του μέτρου- για το ότι δεν υπάρχουν ακίνητα προς ενοικίαση. Και γιατί δεν υπάρχουν; Διότι η κρίση της κρατικής χρεοκοπίας του 2010, διέρρηξε τον κύκλο της οικονομίας και σταμάτησαν να χτίζονται. Αν αυτο το μέτρο επεκταθεί θα διαρραγεί εκ νέου ο κύκλος της κατασκευής και τότε να δείτε πού θα πάνε τα ενοίκια και η ποιότητα των ακινήτων, δημιουργώντας  τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα. Αυτό θελουμε; 

Είναι μια ρύθμιση που προσφέρει αμφίβολη προσωρινή ανακούφιση σε λίγους και θα φέρει πέραν πάσης αμφιβολίας μεγάλο κόστος και προβλήματα στους πολλούς και σε όλη την οικονομία. Αν η κυβέρνηση θέλει να βοηθήσει τους εμπλεκόμενους δεν έχει παρά να μειώσει τους παρανοϊκούς φόρους και να αφήσει τους παράγοντες της αγοράς να συνεννοηθούν.

* Ο κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης είναι Αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών - Αττικής και της CEPI-PAC.