Ένα επίκαιρο διαδικαστικό πρόβλημα των ιδιοκτητών ακινήτων που υπέστησαν μειώσεις ενοικίων λόγω COVID, και των φοροτεχνικών τους είναι σήμερα η δήλωση των μισθωμάτων που εισπράχθηκαν στη φόρμα Ε2 της δήλωσης φόρου εισοδήματος έτους 2020.

Ποια ποσά και πως δηλώνονται στο Ε2

Στο Ε2 πρέπει να δηλωθούν και να φορολογηθούν αποκλειστικά μόνον τα ποσά ενοικίων που εισπράχθηκαν πράγματι από τους ενοικιαστές καθόλο το παρελθόν έτος 2020. Τα ποσά αυτά θα φορολογηθούν αυτοτελώς με την ειδική κλίματα φορολογίας εισοδημάτων από ακίνητα. Διαδικαστικά οι ιδιοκτήτες που έχουν υποστεί περιοδικές μειώσεως ενοικίων λόγω COVID, μπορούν να τα δηλώσουν στο Ε2 με δύο τρόπους:

1. Να αναγράψουν τα ποσά σε διαδοχικές εγγραφές ανά ομάδες μηνών των διαφόρων περιόδων ολοκλήρων ή μειωμένων μισθωμάτων (συνήθως 4 διαφορετικές εγγραφές, σε 4 σειρές ανά κατηγορία μειώσεων),

2. Είτε να αθροίσουν το σύνολο των μισθωμάτων που εισέπραξε καθόλο το 2020 και να το διαιρέσουν δια του 12, θέτοντας στο πεδίο του ενοικίου το πηλίκον της διαίρεσης, ώστε ο πολλαπλασιασμός του επί 12 να δίνει το σωστό αποτέλεσμα στο Ε2. Ο τρόπος αυτός είναι μονόδρομος για όσους έχουν να δηλώσουν μισθώματα από πολλά ακίνητα.

Σε μεταγενέστερη (10.6) έγγραφη απάντηση της ΑΑΔΕ σε ερώτημα φορολογούμενου πολίτη περί του πως θα δηλωθούν τα μειωμένα ενοίκια του 2020 αναφέρεται ότι "Θα γίνουν 4 εγγραφές". H ΠΟΜΙΔΑ με επιστολή της προς το ΥΠΟΙΚ (23.6) ζήτησε ρητή διευκρίνιση του θέματος. Στις 29.6, σε νεώτερη απάντηση στο ίδιο ερώτημα του ίδιου φορολογούμενου, με ποιόν τρόπο να δηλώσει τα μισθώματα,  έλαβε την απάντηση ότι "μπορείτε να επιλέξετε όποιον θέλετε εκ των δύο.".

Εν τέλει, με εγκύκλιο που υπέγραψε ο Διοικητής της ΑΑΔΕ κ. Γιώργος Πιτσιλής στις 5.7.2021, η οποία μας δικαίωσε πλήρως, ρυθμίζεται το διαδικαστικό θέμα της δήλωσης των μειωμένων μισθωμάτων του έτους 2020, σε μία μόνον, και όχι σε 4 γραμμές του Ε2, των δηλώσεων φόρου εισοδήματος, Συγκεκριμένα στην εγκύκλιο αυτή αναφέρεται ότι: "Ειδικά για το έτος αυτό, δύναται να συμπληρώνεται μόνον το συνολικό ακαθάριστο ποσό του εισοδήματος από την εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιοχρησιμοποίηση της ακίντης περιουσίας ανά ακίνητο και ανά μισθωτή, χωρίς να απαιτείται η συμπλήρωση στη στήλη 11 (11) του μηνιαίου μισθώματος/υπομισθώματος ή τεκμαρτού ποσού που αντιστοιχεί στην ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση της ακίνητης περιουσίκας. ... Διευκρινίζεται ότι δεν απαιτείται η υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για τις ήδη υποβληθείσες.". Δείτε εδώ τη σχετική εγκύκλιο:   https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2136-05-07-2021

Τέλος στο πεδίο που ζητείται  ο αριθμός δήλωσης της μίσθωσης στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ, πρέπει να συμπληρώνεται ο αριθμός δήλωσης της τελευταίας τροποποίησης, ή του αρχικού μισθωτηρίου αν δεν έχει τροποποιηθεί.

Ποια ποσά δεν δηλώνονται ή δεν φορολογούνται

Εκτός από την καταβολή αποζημιώσεων στους ιδιοκτήτες ακινήτων για τις μειώσεις των ενοικίων τους, η ΠΟΜΙΔΑ διεκδίκησε και πέτυχε να νομοθετηθεί ρητά ότι:

1.Δεν δηλώνονται τα ποσά των αποζημιώσεων που καταβλήθηκαν από το Δημόσιο, είτε συμψηφιστικά στην αρχή, είτε με κατάθεση στους τραπεζικούς λογαριασμούς των ιδιοκτητών για τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2020, γιατί είναι εκ του νόμου αφορολόγητα και ακατάσχετα.

2.Δεν δηλώνονται τα ποσά κατά τα οποία μειώθηκαν νόμιμα τα μισθώματα και χάθηκαν οριστικά για τους ιδιοκτήτες.

3. Δεν δηλώνονται προς φορολόγηση, αλλά μόνον προς αναβολή της, σε ειδικό κωδικό,  τα ποσά που παρέμειναν ανείσπρακτα μέχρι και το χρόνο υποβολής της εφετινής φορολογικής δήλωσης. Για να ανοίξει στη φόρμα Ε2 το σχετικό «παράθυρο» των ανείσπρακτων και να αναβληθεί η φορολόγησή τους μέχρι την τυχόν μελλοντική είσπραξή τους, ειδικά για τα εισοδήματα του 2020, η ΠΟΜΙΔΑ πρότεινε και με το άρθρο 32 του Νόμου 4797/2021 ορίστηκε να μην συνυπολογιστούν στο συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή, τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, στην περίπτωση που αν μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της εφετινής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων, δεν διαθέτει κάποιο από τα λοιπά προβλεπόμενα έγγραφα (διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), έχει κοινοποιήσει στον μισθωτή τουλάχιστον την εξώδικη όχληση του άρθρου 637 Κ.Πολ.Δ. (διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου), για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, που θα προσκομίσει εμπρόθεσμα μέχρι τη λήξη των εφετινών δηλώσεων στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.

Αυτή η ευχέρεια αποτελεί όμως μια προσωρινή και μόνον  λύση, που προτάθηκε και νομοθετήθηκε λόγω της δυσλειτουργίας των δικαστηρίων, δεδομένου ότι ιδιοκτήτης που θα προσκομίσει εφέτος εξώδικη δήλωση, θα πρέπει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του επόμενου φορολογικού έτους 2021, , είτε να δηλώσει τότε τα μισθώματα αυτά ως εισπραχθέντα, αν πράγματι τα εισπράξει, χωρίς τόκους και πρόστιμα, διαφορετικά θα πρέπει να προσκομίσει ή να στείλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έστω αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να εξαιρεθούν οριστικά από τη φορολόγηση τα μισθώματα αυτά.

* Η Βασιλική Στρ. Παραδιά είναι Δικηγόρος Αθηνών, μέλος του Δ.Σ. της ΠΟΜΙΔΑ