Ι.  Από το 2002 στην χώρα μας έχει θεσμοθετηθεί ο επονομαζόμενος “ειδικός φόρος ακινήτων” (Ε.Φ.Α.). Πρόκειται για ένα φόρο περιουσίας ο οποίος επιβάλλεται ετησίως σε εταιρείες που διατηρούν ακίνητα στην Ελλάδα. Χαρακτηρίζεται δε, ως φόρος περιουσίας (και ουχί εισοδήματος), καθ’ όσον δεν επιβάλλεται επί του εισοδήματος των ακινήτων αλλά επί της αξίας καθ’ εαυτήν των ακινήτων.

II. Οι υποκείμενες στο φόρο εταιρείες μπορούν να απαλλαγούν, εφ΄ όσον αποκαλύψουν τους τελικούς δικαιούχους των μετοχών/εταιρικών μεριδίων τους έως φυσικού προσώπου.

Έτσι, στο παράδειγμα που μια εταιρεία έχει ως εταίρους της άλλες εταιρείες και αυτές με την σειρά τους, έχουν άλλες εταιρείες, για να τύχει απαλλαγής του ειδικού φόρου ακινήτων, η πρώτη εταιρεία, πρέπει να αποδείξει τα απώτατα φυσικά πρόσωπα που βρίσκονται πίσω από την ίδια και τους εταίρους της ίδιας (εφόσον είναι εταιρείες) ως και τους εταίρους των εταίρων της ίδιας κ.ο.κ.

Σε περίπτωση που η εκάστοτε εταιρεία δεν ανταποκριθεί στο αποδεικτικό βάρος, κάθε ακίνητο της φορολογείται με 15% κατ΄έτος.

IΙI. Σκοπός της νομοθέτησης ήταν η δημιουργία ενός φορολογικού αντικινήτρου -κυρίως- στις εξωχώριες (offshore) εταιρείες, που διατηρούν ακίνητα στην Ελλάδα. Δηλαδή η νομοθετική προτροπή ήταν “αποκάλυψε ποιοι κρύβονται πίσω από την εταιρεία σου για να μην φορολογηθείς”.

ΙV. Σημειωτέον δε, ότι ενώ ο αρχικός φορολογικός συντελεστής του ΕΦΑ ανήρχετο στο 3% επί της αξίας των ακινήτων, με τον Ν. 3842/2010, εν μέσω και εξ αιτίας της κρίσης, τούτος σκαρφάλωσε στο 15%, καθιστώντας πλέον το εν λόγω φορολογικό βάρος εξοντωτικό.

Αρκεί να φανταστεί κανείς ότι μια εταιρεία καλείται μέσα σε 6-7 έτη να καταβάλει στον ειδικό φόρο ακινήτων την συνολική και πλέον αξία του ακινήτου της, ανεξαρτήτως δε, αν το εν λόγω ακίνητο της αποφέρει έσοδα ή είναι απρόσοδο.

V. Το ζήτημα, προσφάτως, απασχόλησε το Συμβούλιο της Επικρατείας, το Β Τμήμα του οποίου (5μελή σύνθεση) εξέδωσε την υπ’ αριθμ. 795/2022, παραπέμπτοντας για οριστική κρίση την υπόθεση στην 7μελή σύνθεση του ίδιου Τμήματος.

VΙ. Εν αναμονή δε, έκδοσης της οριστικής απόφασης έχει μια σημασία να σταθούμε, εν συνόψει, σε ορισμένες κρίσιμες και εξαιρετικά ορθές νομολογιακές παραδοχές της ανωτέρω απόφασης:

• ότι ο ειδικός φόρος ακινήτων φτάνει στο σημείο να θίγει τον πυρήνα της περιουσίας των εταιρειών, διότι συνεπάγεται την, ανά 6,5 έτη, καταβολή φόρου ίσου με το σύνολο της αξίας του εκάστοτε ακινήτου, γεγονός που αντίκειται στο Σύνταγμα, την αρχή της αναλογικότητας και το Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της Ε.Σ.Δ.Α. και
• ότι ο νόμος δεν μπορεί να θεσπίζει ένα υπέρμετρο φορολογικό βάρος (15% ετησίως επί της ακίνητης περιουσίας) ουχί προς το σκοπό φορολόγησης, αλλά προς το σκοπό αποκαλύψεως πληροφοριακών στοιχείων του φορολογουμένου.

VII. Μετά ταύτα εκείνο που μένει να φανεί είναι εάν οι ανωτέρω σκέψεις θα επιβεβαιωθούν και στην 7μέλη σύνθεση του Β Τμήματος του ΣτΕ, λύνοντας μια εκκρεμότητα που ξεκίνησε από το 2010, και περαιτέρω σε περίπτωση,  που επικρατήσουν οι ανωτέρω σκέψεις, τι μπορεί τούτο να σημαίνει για τα μέχρι σήμερα εισπραχθέντα φορολογικά έσοδα.

*Ο κ. Νικόλαος Ι. Πέττας είναι Δικηγόρος Φορολογικού Δικαίου και φορολογικός συνεργάτης της ΠΟΜΙΔΑ