Σε προηγούμενη παρουσίασή μας είχαμε αναλύσει τον πλέον αποτελεσματικό από τους διάφορους τρόπους αντιμετώπισης της μη πληρωμής ενοικίων εκ μέρους μερίδας ενοικιαστών, τη «Διαταγή απόδοσης μισθίου», δηλαδή δικαστική διαδικασία - express αλλά χωρίς διεξαγωγή δίκης), που ήταν αποτέλεσμα αλλεπάλληλων και επίμονων παρεμβάσεων της ΠΟΜΙΔΑ της περιόδου 1998-2012.  

Στο άρθρο αυτό, μετά από αίτημα πολλών μελών μας - εκμισθωτών ακινήτων, θα κάνουμε σύντομη αναφορά στη διαδικασία απόδοσης μισθωμένου ακινήτου λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης, αλλά και στην ουσία του θέματος αυτού.

Από το 1994, για τις μισθώσεις κατοικιών, και από το 2014, για όλες τις επαγγελματικές μισθώσεις, η ΠΟΜΙΔΑ κατάφερε να περιορίσει την υποχρεωτική ισχύ κάθε νέας μίσθωσης σε μια και μόνον τριετία από την έναρξή της, και ταυτόχρονα τη δυνατότητα απόδοσης του ακινήτου χωρίς να χρειάζεται επίκληση και απόδειξη οποιουδήποτε λόγου, όπως ιδιοκατοίκηση ή ανοικοδόμηση, αλλά και χωρίς καμιά υποχρέωση αποζημίωσης του ενοικιαστή. Προϋπόθεση είναι να έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος, και στις επαγγελματικές μισθώσεις που έχουν συναφθεί μέχρι τον Μάρτιο του 2014, να έχει συμπληρωθεί 12ετής συνολική διάρκεια παραμονής του ενοικιαστή στο ακίνητο.

Ευτυχώς στις περισσότερες περιπτώσεις οι μισθώσεις συνεχίζονται αδιατάρακτα, και σήμερα πιά το μόνο που έχει τώρα πιά να κάνει ο εκμισθωτής, είναι να δηλώσει έγκαιρα στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ την «τροποποίηση» της μίσθωσης σε «αορίστου χρόνου», μια ακόμη επιτυχία της ΠΟΜΙΔΑ, ώστε να είναι και φορολογικά εν τάξει.

Υπάρχουν όμως περιπτώσεις όπου είτε οι ανάγκες του εκμισθωτή να ιδιοχρησιμοποιήσει το  ή να πουλήσει το ακίνητο, είτε η εν γένει συμπεριφορά του ενοικιαστή, κυρίως απέναντι στους λοιπούς ενοίκους του κτηρίου, επιβάλλουν στον εκμισθωτή να ζητήσει την απόδοση του μισθίου. Η λήξη του χρόνου μιας μίσθωσης, στην πράξη τυπικά και μόνον δημιουργεί στον ενοικιαστή υποχρέωση απόδοσης του ακινήτου, αφού στην πραγματικότητα σχεδόν ουδείς νοιώθει υποχρεωμένος να σεβαστεί την υπογραφή του και να αποδώσει το μίσθιο ακίνητο, αν αυτό δεν τον …«βολεύει».

Εδώ είναι ολοφάνερη η άνιση μεταχείριση από το νόμο μεταξύ ενοικιαστή και ιδιοκτήτη: Ο ενοικιαστής μπορεί πρακτικά ανά πάσα ημέρα, ώρα και στιγμή, να εκκενώσει το μίσθιο και να αποχωρήσει, αθετώντας κάθε υποχρέωσή του απέναντι στον εκμισθωτή, αγνοώντας την ύπαρξη περαιτέρω συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης, τερματίζοντας δηλαδή μονομερώς και αυθαιρέτως τη μίσθωση, με μηδενικό χρόνο υλοποίησης της βούλησής του, και χωρίς καμιά πρακτική δυνατότητα του ιδιοκτήτη να διεκδικήσει οποιαδήποτε εκκρεμούσα οφειλή, ή αποζημίωση για οποιαδήποτε αιτία από τον πρώην ενοικιαστή του.  Αντίθετα αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει καμιά απολύτως πρακτική δυνατότητα να παραλάβει τη χρήση του ακινήτου του κατά τη λήξη της μίσθωσης, όπως είναι το νόμιμο και το φυσιολογικό, και είναι υποχρεωμένος να κινήσει μιά νομική διαδικασία που θα διαρκέσει από πολλούς μήνες έως και χρόνια, για να επιτύχει το αυτονόητο!   

Γι΄αυτό εν όψει της επέκτασης της δυνατότητας έκδοσης διαταγής πληρωμής και απόδοσης μισθίου και από δικηγόρους, η άποψή μας είναι ότι στη ρύθμιση αυτή θα πρέπει να συμπεριληφθεί επί τέλους και η δυνατότητα απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης, με εκ του νόμου χορήγηση προθεσμίας απόδοσης 60 ημερών από την επίδοση της διαταγής απόδοσης (αντί του προβλεπομένου τριημέρου της δικαστικής απόφασης και του 20ημέρου της διαταγής απόδοσης λόγω καθυστέρησης ενοικίων). 

Έτσι σήμερα ο εκμισθωτής που έχει ανάγκη το ακίνητό του στην ώρα του, είναι υποχρεωμένος να επιδοθεί σε μιά πραγματική Οδύσσεια για να επιτύχει την απόδοση του ακινήτου. Στην αρχή να καλέσει τον ενοικιαστή να του το αποδώσει μέσα σε μια εύλογη προθεσμία που να επιτρέπει την ανεύρεση νέας κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης. Στα πλαίσια αυτά μπορεί να υπογραφεί μια απόλυτα έγκυρη και εκτελεστή συμβολαιογραφική συμφωνία απόδοσης του ακινήτου, επαγγελματικού ή κατοικίας, αρκεί στην τελευταία περίπτωση να έχει παρέλθει εξάμηνο από την έναρξη της μίσθωσης, με έξοδα του εκμισθωτή, στην οποία θα καθορίζεται  ο αμοιβαία συμφωνημένος χρόνος απόδοσης του ακινήτου, έτσι ώστε να αποφευχθεί η προσφυγή στα δικαστήρια.

Αν ο μισθωτής αρνηθεί τη σύναψη μιας τέτοιας συμφωνίας, τότε η προσφυγή στο αρμόδιο δικαστήριο είναι μονόδρομος για τον ιδιοκτήτη ο οποίος θέλει οπωσδήποτε το ακίνητό του ελεύθερο. Αρμόδιο Δικαστήριο είναι πλέον το Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου, με μιά εξαίρεση για μισθώσεις ακινήτων στην Αττική με μηνιαία μισθώματα έως και 600€, όπου ισχύει ειδικό διετές μεταβατικό καθεστώς.  

Εδώ πρέπει να σημειώσουμε το εξής νομικό παράδοξο, το οποίο και θα πρέπει να διορθωθεί: Αν και η έκδοση διαταγής απόδοσης στην περίπτωση λήξης μιας μίσθωσης είναι νομικά και πρακτικά κάτι πολύ ευκολότερο και ασφαλέστερο από την περίπτωση της μη καταβολής μισθώματος, εν τούτοις δεν προβλέπεται κάποια ταχεία διαδικασία τύπου «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» και στην περίπτωση αυτή. Συνεπώς ο εκμισθωτής θα πρέπει μέσω του δικηγόρου του να καταθέσει στο αρμόδιο Δικαστήριο και να κοινοποιήσει «αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης» τόσο στον ενοικιαστή του, όσο και στον/στην σύζυγο όταν πρόκειται για μίσθωση κύριας κατοικίας.  Η Γραμματεία του Δικαστηρίου ορίζει τη δικάσιμο της αγωγής, τώρα πιά συνήθως μετά από αρκετούς μήνες. Εφόσον η ημερομηνία λήξης της μίσθωσης προκύπτει από το μισθωτήριο και τη δήλωση στην ΑΑΔΕ, δεν είναι αναγκαία η εξέταση μαρτύρων. Η απόφαση εκδίδεται συνήθως μετά από αρκετούς μήνες, κοινοποιείται από το δικηγόρο στο μισθωτή μέσω δικαστικού επιμελητή και είναι προσωρινά εκτελεστή.  

Τα συνήθη μέσα αντίδρασης των ενοικιαστών είναι το αίτημα αναβολής εκδίκασης της αγωγής για κάποιο υπαρκτό ή και όχι λόγο, η άσκηση έφεσης και αίτησης αναστολής κλπ. Συνεπώς είτε από αυτούς τους λόγους, είτε από κάποια συγκυριακή διακοπή λειτουργίας των δικαστηρίων, απεργία κλπ., η διαδικασία αυτή μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά.

Για την αποφυγή τέτοιων απρόβλεπτων, αλλά και ανεξέλεγκτων καθυστερήσεων, οι ενδιαφερόμενοι εκμισθωτές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η δικονομική νομοθεσία μας επιτρέπει πάγια και διαχρονικά, τη δυνατότητα προκαταβολικής κατάθεσης της αγωγής στο αρμόδιο Δικαστήριο, αρκετούς μήνες ενωρίτερα, με αίτημα την απόδοση του ακινήτου κατά την ημερομηνία λήξης της μίσθωσης. Αυτό καθιστά άνευ αντικειμένου για τον ενοικιαστή την προβολή αιτήματος αναβολής, αλλά και άλλων ενδίκων μέσων, αφού δεν πρόκειται να κερδίσει χρόνο με τέτοιες μεθοδεύσεις, και μειώνει ταυτόχρονα και τα δικαστικά έξοδα του εκμισθωτή.

Επί της ουσίας, για μια φορά ακόμη συνιστούμε να αποφεύγονται πάση θυσία τέτοιου είδους αντιδικίες, ιδιαίτερα κατά ενοικιαστών που είναι συνεπείς στις οικονομικές τους υποχρεώσεις, με την, μάταια συνήθως, ελπίδα ότι ένας επόμενος ενοικιαστής θα είναι δήθεν καλύτερος ή/και θα πληρώνει περισσότερα, και με ιδιαίτερα πιθανό τον κίνδυνο ένας ενοικιαστής χολωμένος από μια χωρίς σοβαρό λόγο αποβολή του, να αφήσει ενοίκια, λογαριασμούς και κοινόχρηστα απλήρωτα, όπως και ζημιές στο ακίνητο, ζητήματα που δυσκολότατα αντιμετωπίζονται στην πράξη...   

*Η Βασιλική Στρ. Παραδιά είναι Δικηγόρος Αθηνών και Αναπληρώτρια Γεν. Γραμματεύς του Δ.Σ. της ΠΟΜΙΔΑ.