Την υποχρέωση συμπερίληψης υπεύθυνης δήλωσης των πωλητών διαμερισμάτων, στα μεταβιβαστικά συμβόλαια ακινήτων, ότι δεν οφείλουν κοινόχρηστα στις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών, ζήτησε η ΠΟΜΙΔΑ με επιστολή της προς τον Υπουργό Δικαιοσύνης κ. Γιώργο Φλωρίδη, ώστε να αντιμετωπιστεί το φαινόμενο οι οφειλές των πωλητών να καταβάλλονται από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, αφού νομικά δεν υφίσταται συνευθύνη των αγοραστών τους.

Το πλήρες κείμενο της επιστολής για την αντιμετώπιση του συνεχώς διογκούμενου αντικοινωνικού αυτού φαινομένου έχει ως  εξής:

Προς τον Υπουργό Δικαιοσύνης κ. Γιώργο Φλωρίδη

ΚΟΙΝ: Υφυπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Κώστα Κυρανάκη

Ενταύθα                                                                                           Αθήνα,  25 Φεβρουαρίου 2024

ΘΕΜΑ: Πρόταση ΠΟΜΙΔΑ για υπεύθυνη δήλωση πωλητών περί μη οφειλής κοινοχρήστων στα μεταβιβαστικά συμβόλαια οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Αξιότιμε κε Υπουργέ

Η Οργάνωσή μας εκπροσωπεί τόσο τους ιδιοκτήτες, όσο και τους διαχειριστές κάθε είδους κτιρίων, συνήθως συνιδιοκτήτες που έχουν εκλεγεί από τις γενικές συνελεύσεις των  πολυκατοικιών, οι οποίοι καλούνται σήμερα, υπό δυσχερέστατες για πολλά νοικοκυριά συνθήκες, να διαχειριστούν τα οικονομικά των κτιρίων και να τα κρατήσουν σε λειτουργεία.

Το σημαντικότερο πρόβλημα των διαχειριστών πολυκατοικιών, ιδιωτών αλλά και επαγγελματικών διαχειριστικών γραφείων, είναι η άρνηση μερίδας των ενοίκων, ιδιοκτητών ή και ενοικιαστών να πληρώσουν τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων δαπανών που τους αναλογούν. Αυτό που δυστυχώς ενθαρρύνει τους οφειλέτες της κατηγορίας αυτής είναι ότι η δικαστική διεκδίκηση κοινοχρήστων είναι χρονοβόρος διαδικασία με δυσανάλογο οικονομικό κόστος σε σχέση με τα οφειλόμενα ποσά.

Αναγκάζονται συνεπώς οι διαχειριστές να χρηματοδοτούν το κενό των απλήρωτων κοινοχρήστων από το αποθεματικό της πολυκατοικίας, όπου αυτό εξακολουθεί να υφίσταται, και έως ότου αυτό εξαντληθεί, οπότε καλούν αναγκαστικά τους λοιπούς  συνιδιοκτήτες να καταβάλουν τις οφειλές των ασυνεπών ενοίκων. Έτσι όμως αρχίζουν διενέξεις και διαπληκτισμοί, και τίθεται σε κίνδυνο η όλη λειτουργεία της πολυκατοικίας. 

Το πρόβλημα όμως καθίσταται εντονότατο όταν κάποιος ασυνεπής συνιδιοκτήτης προβεί σε πώληση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του προς τρίτο, έχοντας αφήσει εκκρεμείς οφειλές στη διαχείριση, τις οποίες αρνείται να καταβάλει ο αγοραστής της! 

Η άρνηση του νέου ιδιοκτήτη βασίζεται στο άρθρο 525 ΑΚ («από τη στιγμή που ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο, παίρνει τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος»), και στο άρθρο ΑΚ 965 («όποιος φέρει τα βάρη του πράγματος έως έναν ορισμένο χρόνο ή από έναν ορισμένο χρόνο, αν τα βάρη αυτά είναι από τα περιοδικώς καταβαλλόμενα, ευθύνεται, εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό, ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του. Όταν πρόκειται για άλλα βάρη, ευθύνεται για όσα έγιναν απαιτητά κατά τη διάρκεια της υποχρέωσής του»).

Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων, η πλήρως κρατούσα άποψη στη νομολογία μας είναι ότι η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής (έτσι Ν. Λιβάνης, Ιδιοκτησία κατ’ όροφον, 1973, σ. 143, 144) δηλαδή κρίσιμος είναι ο χρόνος της μεταγραφής της εμπράγματης σύμβασης για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρα 1192 εδ.1 και 1198 ΑΚ) και συνεπώς δεν υπάρχει συνυπευθυνότητα του αγοραστή για τις οφειλές αυτές.

Επειδή το νομικό αυτό κενό και τα ανωτέρω αποτελέσματά του έχουν φέρει σε πλήρη απόγνωση μεγάλο αριθμό διαχειριστών πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων και σε πλήρες αδιέξοδο τα οικονομικά των διαχειρίσεών τους.

Επειδή το πρόβλημα δε αυτό έχει σήμερα γιγαντωθεί εξ αιτίας του ότι χιλιάδες διαμερισμάτων πολυκατοικιών έχουν αγοραστεί από αλλοδαπά φυσικά ή και νομικά πρόσωπα χωρίς οι διαχειριστές πολυκατοικιών να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, πολλοί από τους οποίους επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους τα διαμερίσματα αυτά δεν καταβάλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίδουν στοιχεία επικοινωνίας στους διαχειριστές. Έτσι όταν κάποτε αργότερα τα πουλήσουν, διαφεύγουν πλήρως την πληρωμή τους, οι δε αγοραστές δικαίως αρνούνται να καταβάλουν τις οφειλές των πωλητών.

Επειδή τα θύματα της παραπάνω συμπεριφοράς των πωλητών αυτών είναι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών οι οποίοι υποχρεώνονται τελικά να καταβάλουν εκείνοι, όσα δολίως απέφυγαν να πληρώσουν οι πρώτοι.

Επειδή το φαινόμενο αυτό συμβάλλει έτι περαιτέρω στην άρνηση των συνιδιοκτητών να αναλάβουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, με καταστροφικά αποτελέσματα στην εύρυθμη λειτουργεία και συντήρηση των πολυκατοικιών της χώρας, τώρα μάλιστα που απαιτείται και η εκτέλεση εργασιών ενεργειακής αναβάθμισής τους, σύμφωνα με τις τελευταίες ευρωπαϊκές οδηγίες, που σύντομα θα καταστούν υποχρεωτικές και στη χώρα μας.

Επειδή συνεπώς βρισκόμαστε μπροστά σε ένα σοβαρό και συνεχώς διογκούμενο κοινωνικό πρόβλημα που χρειάζεται άμεση επίλυση, η οποία όμως δεν θα πρέπει να δυσχεράνει στο παραμικρό τη σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων, ήδη βεβαρυμένη με πλειάδα προαπαιτούμενων εγγράφων, πιστοποιητικών κλπ., ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ και ζητούμε να προστεθεί στο υπό διαβούλευση  νομοσχέδιο του Υπουργείου σας με θέμα την «Ενίσχυση της δικηγορικής ύλης κλπ.», διάταξη, στην οποία είναι σύμφωνοι και οι εκπρόσωποι των Συμβολαιογράφων, που να προβλέπει τουλάχιστον ότι:

«Σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από επαχθή αιτία  συμπεριλαμβάνεται υποχρεωτικά υπεύθυνη δήλωση του πωλητή προς το Συμβολαιογράφο, με ατομική του ευθύνη και γνωρίζοντας τις κυρώσεις που προβλέπονται από τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 22 του Ν.1599/1986, ότι δεν υφίσταται εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών προς τη διαχείριση του κτιρίου που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη οριζόντια ιδιοκτησία.».

                         Στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση και συνεργασία

                                                    Με εξαιρετική εκτίμηση

                          Ο Πρόεδρος                                                                 Ο Γεν. Γραμματεύς

                    Στράτος Παραδιάς                                                                 Τάσος Βάππας

                 Δικηγόρος Α.Π. - Πρόεδρος UIPI                                      Δικηγόρος Α.Π. - υ.Δ.Ν.