Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
English | Francais | Deutch | Italian | Russian

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ

ΤΕΧΝΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Βραχυχρόνιες Mισθώσεις Κατοικιών

Διαβάστε -τυπώστε τον πλήρη ΠΙΝΑΚΑ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΚΑΤΗΓΟΡΙΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ !

Διαβάστε εδώ και τυπώστε την σχετική απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Το νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών στο πλαίσιο της "οικονομίας του διαμοιρασμού" καθορίζεται πλέον από τα άρθρα 83-84 του Ν. 4472/2017. Στην αιτιολογική του έκθεση αναφέρεται ότι το νομικό πλαίσιο μεταβλήθηκε διότι δηµιουργούσε δυσχέρειες εφαρµογής της φορολογικής νοµοθεσίας και παράλληλα δεν ρύθµιζε επαρκώς την οικονοµία διαµοιρασµού, όπως έχει ήδη αναπτυχθεί στην χώρα έως σήµερα.

Σύμφωνα με το νέο άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

"1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Συνεπώς σύμφωνα με το άρθρο 40 του ΚΦΕ, το  ετήσιο εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με την ακόλουθη κλίμακα:

0 – 12.000 ευρώ:            15%

12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%

35.001 ευρώ και άνω:     45%

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής."

4. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Αλλαγές υπήρξαν όμως και ως προς τις προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Ειδικότερα, στα ακίνητα που είναι δυνατό να εμπίπτουν στην οικονομία διαμοιρασμού συμπεριλαμβάνονται και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών, ενώ δεν υπάρχει πλέον περιορισμός ως προς το εμβαδό (τουλάχιστον 9 τμ, με φυσικό αερισμό και θέρμανση) ούτε ο γενικός περιορισμός στον αριθμό των ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος (ίσχυε περιορισμός για 2 ακίνητα ανά ΑΦΜ), εκός αν με ΚΥΑ επιβληθούν τοπικά τέτοιοι περιορισμοί για λόγους προστασίας της κατοικίας.

Αναλυτικά, σύμφωνα με το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού:

Ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Οι προυποθέσεις για τη δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, είναι οι εξής:

  1. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).
  2. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
  3. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. 
  4. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.
  5. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. 
  6. Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του ν. 4179/2013.
  7. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
  8. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
  9. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
  10. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των οριζόμενων στις παραγράφους 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.
  11. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.
  12. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

Περιορισμοί ανά περιοχή για λόγους προστασίας της κατοικίας.

Η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλέπει ότι με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν οι εξής περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση:

1. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

2. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Συνεπώς τα έσοδα από τέτοιες μισθώσεις φορολογούνται ως εξής:

Στο ετήσιο εισόδημα που θα αποκτήσουν φέτος οι φορολογούμενοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θα επιβληθεί το 2018 φόρος εισοδήματος με βάση την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν το 45% ως εξής:

Για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%.

35% στο τμήμα του ετησίου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ και

45% στο τμήμα του ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.

Οι συντελεστές αυτές ισχύουν εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με:

22% μέχρι τις πρώτες 20.000 ευρώ,

29% στο τμήμα από τις 20.001 έως τις 30.000 ευρώ,

37% στο τμήμα από τις 30.001 έως τις 40.000 ευρώ και

45% στο τμήμα πάνω από τις 40.000 ευρώ.

Οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας θα πρέπει να γνωρίζουν ακόμη τα εξής:

Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές 2,2% έως 10%.

Ειναι αυτονόητο ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται όχι μόνον με τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου τους, αλλά από το σύνολο των λογαριασμών κοινοχρήστων, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, φυσικού αερίου, δημοτικών τελών εν γένει, και φυσικά και με το κόστος αποκατάστασης των ζημιών που μπορεί να  προκληθούν στο ακίνητό τους από τους επισκέπτες του... 

Δείτε αναλυτικά το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει:

"1. Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. 

Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους. 

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. 

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

3.α. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

β. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. 

Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του ν. 4179/2013.

4.α. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.

β. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

γ. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.

5.α. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των οριζόμενων στις παραγράφους 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου προϋποθέσεων των παραγράφων 2 και 8, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

β. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

γ. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

δ. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιμα των περιπτώσεων γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 (Α΄ 170).

6. Για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.

7. Η Α.Α.Δ.Ε. μπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.

8. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Τουρισμού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρμα.

10. Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου.".

Διαβάστε και τυπώστε από τη Σελίδα Μελών της ιστοσελίδας μας τον πλήρη ΠΙΝΑΚΑ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΚΑΤΗΓΟΡΙΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ του ειδικού συνεργάτη μας δικηγόρου κ. Γιώργου Χριστόπουλου, με πλήρη ανάλυση και περιγραφή των προυποθέσεων για κάθε μιά από τις έξη (6) κατηγορίες μισθώσεων κατοικιών για κάθε είδους αστικές ή τουριστικές μισθώσεις, όπως διαμορφώθηκε με τον τελευταίο νόμο:

Ονομασία είδους μίσθωσης

Περιγραφή κατοικιών

Κτιριακές προδιαγραφές

Διάρκεια μίσθωσης

Απαιτούμενη αδειοδότηση

Τρόπος φορολογίας

Σχετική νομοθετική ρύθμιση

 

Ομιλία Στράτου Παραδιά στην κοινή συνεδρίαση των Κοινοβουλευτικών Επιτροπών για το πολυνομοσχέδιο (16.5.2017) και τις νέες διατάξεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών:

"Επί των διατάξεων περί των βραχυχρόνιων μισθώσεων ιδιωτικών κατοικιών εντός της «οικονομίας διαμοιρασμού» θα πρέπει να παρατηρήσω ότι η λειτουργία του νέου αυτού θεσμού υπηρετεί στη χώρα μας μια πολλαπλή αναγκαιότητα:
1. Αποτελεί απαραίτητο συμπλήρωμα του τουριστικού προϊόντος της χώρας μας γιατί καλύπτει ένα νέο αλλά συνεχώς αναπτυσσόμενο είδος τουρισμού.
2. Σε αντίθεση με τα all-inclusive συστήματα διαμονής τουριστών, αποτελεί εργαλείο διάχυσης των οικονομικών αποτελεσμάτων του τουρισμού σε ευρύτερες επαγγελματικές ομάδες διάθεσης αγαθών και υπηρεσιών, σε όλη τη χώρα, και
3. Δίνει τη δυνατότητα σε πολλούς ιδιοκτήτες κατάλληλων ακινήτων να αποκτήσουν έσοδα που θα τους βοηθήσουν όχι να γίνουν πλούσιοι, αλλά να ανταποκριθούν στις ιδιαίτερα αυξημένες σήμερα φορολογικές και δανειακές τους υποχρεώσεις.
Η δραστηριότητα αυτή έχει ένα χαρακτηριστικό το οποίο ουδείς μπορεί να παραβλέψει: Σε οτιδήποτε επιχειρηθεί να περιοριστεί παράλογα, μπορεί σε μεγάλο βαθμό να λειτουργήσει στο χώρο της παραοικονομίας, επί ζημία των φορολογικών εσόδων της χώρας μας.
Στα θετικά σημεία της νέας ρύθμισης είναι η ορθότερη και συστηματικότερη κατάστρωση του θεσμού, και η εκλογίκευση της φορολογικής γραφειοκρατίας του.
Στα αρνητικά της σημεία είναι ότι ενώ τώρα ο περιορισμός των δύο κατοικιών παύει να αποτελεί τον κανόνα, όπως προηγουμένως, ανά πάσα στιγμή μπορεί με κοινές υπουργικές αποφάσεις ο περιορισμός αυτός να επιστρέψει «από το παράθυρο» ως εξαίρεση, εκεί ακριβώς όπου μπορεί να ανθίσει, με πρόσχημα την προστασία της κατοικίας…
Επίσης ιδιαίτερα αρνητικό είναι ότι ουδείς γνωρίζει πότε επιτέλους θα αρχίσει να λειτουργεί ο νέος αυτός θεσμός, δεδομένου ότι για τη λειτουργία του απαιτείται να εκδοθούν: Πρώτον κοινές αποφάσεις των Υπουργών Οικονομικών, Τουρισμού και Διοικητού ΑΑΔΕ για τη συνεργασία τους με κάθε μια από τις διεθνείς πλατφόρμες μισθώσεων κατοικιών, και Δεύτερον απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. για τη λειτουργία του ηλεκτρονικού Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τη διαδικασία υποβολής των δηλώσεων, ελέγχων, επιβολής προστίμων κλπ. Συνεπώς το πιθανότερο είναι ότι ακόμη μια καλοκαιρινή σαιζόν θα χαθεί τόσο για το θεσμό αυτό όσο και για τα φορολογικά μας έσοδα. Αποψή μας είναι η άμεση εφαρμογή του θεσμού, χωρίς καμιά περαιτέρω αργοπορία!"

ΜΗΠΩΣ ΟΙ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΑΝΤΙΚΕΙΝΤΑΙ ΣΤΟΥΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥΣ ΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ? Οπως προβλέπουν και οι οικοδομικές τους άδειες, οι κανονισμοί πολυκατοικιών προβλέπουν ότι τα διαμερίσματα προορίζονται για τη χρήση τους ως κατοικίες. Δεν υπάρχουν ωστόσο κανονισμοί πολυκατοικιών που να απαγορεύουν τη βραχυχρόνια (προσωρινή) διαμονή ατόμων σ΄αυτές, ούτε εμπίπτουν στην απαγόρευση χρήσης τους ως ξενοδοχείο κλπ. Αν όμως η χρήση που γίνεται από τα άτομα που διαμένουν περιστασιακά προκαλεί διαπιστωμένα έντονους θορύβους, δυσοσμίες και γενικά διαρκή ενόχληση των λοιπών ενοίκων, ή όταν από συγκεκριμένα περιστατικά αποδεικνύεται ότι απειλείται η ασφάλειά τους από τη συμπεριφορά των διαφόρων περιστασιακών ενοίκων, τότε μπορεί να έχουν εφαρμογή οι σχετικές απαγορευτικές διατάξεις των κτιριακών κανονισμών και οι λοιπές διατάξεις του Ελληνικού Δικαίου για την τήρηση των κανόνων της κοινής ησυχίας και ειρήνης αλλά και της προστασίας της σωματικής ακεραιότητας και υγιεινής των ενοίκων.

ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΩΝ (ΜΗ ΚΥΡΙΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ) ΓΙΑ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΕΞΑΚΟΛΟΥΘΕΙ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ Η ΕΚΔΟΣΗ ΕΙΔΙΚΟΥ ΣΗΜΑΤΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ (ΣΗΜΑ ΕΟΤ). Παράγραφος 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΕΠΑΥΛΕΙΣ. 

Ειδική κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων αποτελούν οι "τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις". Ως τέτοιες ορίζονται σύμφωνα με την παρ 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014 και την παρ. 2 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 όπως τροποποιήθηκε με την υποπαράγραφο ΙΔ1 του ν. 4254/2014 "οι μονοκατοικίες εμβαδού τουλάχιστον 80 τ.μ. οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση, παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, χωρίς παροχή υπηρεσιών". Για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του ν. 4179/2013.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ.

Σύμφωνα με την διάταξη της παρ 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014 ως τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες ορίζονται μεμονωμένες ή σε συγκρότημα μονοκατοικίες, επιφανείας τουλάχιστον 40 τ.μ. εκάστη, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση. Δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας. Για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 όπως αναφέρουμε και παραπάνω για τις τουριστικές επιλωμένες επαύλεις.

ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΑ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΑ ΔΩΜΑΤΙΑ –ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ

Ως ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα, σύμφωνα με την διάταξη της παρ 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014   ορίζονται εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό. Με την υπ’αριθμ. 21185/ΦΕΚ Β 2840/22.10.2014 απόφαση του Υπουργού Τουρισμού καθορίζονται οι τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων τα οποία και κατατάσονται σε κατηγορίες με το σύστημα των "κλειδιών".

TΡΕΙΣ ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ:

Α. Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατάλληλες κατοικίες και επιθυμούν να τις εκμισθώσουν με βραχυχρόνια μίσθωση ιδίως σε παραθεριστικά-τουριστικά μέρη, με απ΄ευθείας επιλογή μισθωτή, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί:

* στην επιλογή του προσώπου του κάθε μισθωτή,

* στη σύνταξη έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και

* στην προείσπραξη ολόκληρου του συμφωνημένου μισθώματος, καθόσον, επειδή πρόκειται για αστική μίσθωση η για μίσθωση (μη κύριων) τουριστικών καταλυμάτων, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να κάνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων της ξενοδοχειακής νομοθεσίας περί άμεσης αποβολής των χρηστών του καταλύματος όταν αυτοί  ή δεν καταβάλλουν εμπροθέσμως και προσηκόντως το συμφωνημένο μίσθωμα, ή δεν τηρούν τους όρους της συμφωνίας, και συνεπώς η τυχόν άρνηση πληρωμής μισθώματος ή κακή χρήση του ακινήτου θα κριθούν από τα πολιτικά Δικαστήρια, κατά τις συνήθεις διαδικασίες και με σημαντικότατες καθυστερήσεις...

Β. Κάθε ιδιοκτήτης που προτίθεται να εκμισθώσει το ακίνητό του με κάποιον από τους παραπάνω τρόπους, θα πρέπει να λάβει υπόψη του ότι συνήθως μέσα στο τίμημα (ενοίκιο) των παραπάνω μισθώσεων συμπεριλαμβάνεται εκ των πραγμάτων και το κόστος της κατανάλωσης ρεύματος, νερού, δημοτικών κλπ. τελών και τυχόν κοινοχρήστων.Θα πρέπει συνεπώς να αυτοπροστατευτεί από τυχόν αλόγιστη υπερκατανάλωσή τους, με μιά σειρά πρακτικών μέτρων όπως τα εξής:

1.Εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων για παροχή ζεστού νερού.

2.Εγκατάσταση κλιματιστικών με σύστημα inverter και αυτόματη διακοπή λειτουργίας τους με ανοικτό παράθυρο.

3.Εγκατάσταση συστήματος υποδοχής κάρτας-μπρελόκ με τα κλειδιά εισόδου, το οποίο κλείνει από τον πίνακα όλες τις παροχές ρεύματος εκτός από το ψυγείο, όταν ο επισκέπτης εξέρχεται από την κατοικία.

4.Εγκατάσταση νέου τύπου μετρητών ΔΕΗ (smart meters) που δείχνουν σε πραγματικό χρόνο την κατανάλωση μέσω διαδικτύου, κάτι εύκολα ελέγξιμο αλλά και κατανοητό από τους επισκέπτες.  

Γ. ''ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΗ'' Η ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει ανεπιφύλακτα την ασφάλιση του μισθωμένου ακινήτου για 3 κρίσιμους λόγους:

  • Για κινδύνους που απειλούν το ίδιο το ακίνητο (πυρκαγιά, καιρικά φαινόμενα, σεισμός, βραχυκύκλωμα, θραύση σωληνώσεων και  υαλοπινάκων, ζημιές κλέφτη κλπ) οι οποίοι επιτείνονται την στιγμή που το ακίνητο μισθώνεται.
  • Για κινδύνους που απειλούν τον ενοικιαστή από την χρήση του κτιρίου, ο οποίος μπορεί να στραφεί απευθείας εναντίον του ιδιοκτήτη
  • Για κινδύνους οι οποίοι μπορεί να απειλήσουν τα υπόλοιπα διαμερίσματα και θα προέλθουν από το μισθωμένο διαμέρισμα.

Τα μέλη της ΠΟΜΙΔΑ μπορούν να ασφαλίσουν τα διαμερίσματά τους μέσω του προγράμματος ΠΟΜΙΔΑ - ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ υπολογίζοντας τα ασφάλιστρά τους μέσα από την ιστοσελίδα www.pomida.gr. Στο πεδίο "επιλέξτε ομάδα" θα επιλέξετε ομάδα 2. Για το  τρέχον χρονικό διάστημα ισχύει έκπτωση 30% στα ασφάλιστρα κάλυψης του σεισμού. Σχετικά με την αστική ευθύνη, το κόστος είναι πολύ μικρό και εξαρτάται από τις παροχές που προσφέρει το ύψος των κεφαλαίων και των παροχών που ζητούνται. Για πληροφορίες επικοινωνήστε με την εταιρεία Κ2 Ασφαλιστικοί Σύμβουλοι info@k-2.gr ή στο 210-9902900.

Η εμπειρία, οι απόψεις και οι προτάσεις των μελών μας για το νέο και σημαντικό αυτό θέμα, είναι ιδιαίτερα ευπρόσδεκτες!