Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
English | Francais | Deutch | Italian | Russian
Τουριστικές Mισθώσεις Κατοικιών

Τη δυνατότητα ενοικίασης το πολύ έως δύο ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας (πχ ΑirBnB) και υπό ιδιαίτερα σκληρές και περιοριστικές προυποθέσεις προβλέπει ο νέος νόμος 4446/2016 του ΥΠΟΙΚ που ψηφίστηκε στη Βουλή, και θα ισχύσει από 1.2.2017, επιβεβαιώνοντας απόλυτα την πρόσφατη διαμαρτυρία της ΠΟΜΙΔΑ για το θέμα αυτό.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου νόμου, σε τέτοιες μισθώσεις μπορεί να προβεί φυσικό και μόνον πρόσωπο, εγγεγραμμένο στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων" που θα τηρείται στην Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων. Ο αριθμός μητρώου που θα λάβει θα συνοδεύει υποχρεωτικά κάθε ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής.

Οι προυποθέσεις είναι οι εξής:

1. Υποχρεωτική εγγραφή στο "Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων" και καταχώρηση του ΑΜ σε κάθε ανάρτηση ή διαφήμιση.

2. Κάθε φυσικό πρόσωπο (ΑΦΜ) μπορεί να καταχωρήσει στο "Μητρώο" και να εκμισθώνει το πολύ δύο (2) κατοικίες.

3. Οι κατοικίες θα πρέπει να έχουν ελάχιστο εμβαδόν 9 τμ και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό αερισμό και θέρμανση.

4. Οι κατοικίες θα πρέπει να διαθέτουν νόμιμη πολεοδομική άδεια.

5. Η συνολική διάρκεια εκμίσθωσης της κάθε κατοικίας δεν θα υπερβαίνει τις 90 μέρες ετησίως. Για τα νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων η συνολική διάρκεια εκμίσθωσης δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 60 μέρες.  Εξαιρούνται όσοι ιδιοκτήτες έχουν ετήσιο εισόδημα από ακίνητα που δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ, και μέχρι το όριο αυτό.

6. Οι κατοικίες εκμισθώνονται επιπλωμένες και χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας εκτός από τη χορήγηση κλινοσκεπασμάτων.

7. Φορολογικά τα έσοδα από τις μισθώσεις αυτές θεωρούνται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογούνται αναλόγως.

8.Οι μισθώσεις αυτές απαλλάσσονται του ΦΠΑ.

Οι μισθώσεις που δεν περιλαμβάνονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου και αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής πρέπει να είναι εφοδιασμένα με το ειδικό σήμα λειτουργίας.
Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 5000 ευρώ, που διπλασιάζεται σε κάθε παράβαση.

Συγκεκριμμένα με το άρθρο 111 του νέου νόμου ορίζονται τα εξής:

Άρθρο 111 Ρυθµίσεις για τη βραχυπρόθεσµη µίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού.


1. Για το σκοπό του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται: α) το διαµέρισµα, β) η µονοκατοικία, εξαιρουµένων των µονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη µορφή οικήµατος. Ως οικονοµία του διαµοιρασµού ορίζεται κάθε µοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρµες δηµιουργούν µια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Ως ψηφιακές ή επιγραµµικές πλατφόρµες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διµερείς ή πολυµερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες οµάδες χρηστών επικοινωνούν µέσω διαδικτύου µε τη µεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρµας προκειµένου να διευκολυνθεί µία συναλλαγή µεταξύ τους.

2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυπρόθεσµης µίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις: α. Ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραµµένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραµµατεία Δηµοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονοµικών. O αριθµός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρµες, καθώς και σε κάθε µέσο προβολής. β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήµατος. γ. Το ακίνητο έχει εµβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών µέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισµό, αερισµό και θέρµανση. δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόµιµες οικοδοµικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύµφωνα µε τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθµίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209). ε. Η µίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η µίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούµενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και  εξήντα (60) ηµερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκµίσθωση ή υπεκµίσθωση, σύµφωνα µε τις διατάξεις του παρόντος περί οικονοµίας διαµοιρασµού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. στ. Τα ακίνητα εκµισθώνονται επιπλωµένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασµάτων.

3. Σε περίπτωση µη τήρησης των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 2, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιµο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ. Το πρόστιµο αυτό επιβάλλεται υπέρ του Ελληνικού Δηµοσίου από τον Γενικό Γραµµατέα Δηµοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονοµικών, ύστερα από εισήγηση και των αρµοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισµού, βεβαιώνεται στην αρµόδια Δ.Ο.Υ. και εισπράττεται, σύµφωνα µε τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης, ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ηµερολογιακών ηµερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συµµόρφωσης. Σε περίπτωση µη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α΄ και β΄ της παραγράφου 2, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίµου, το πρόστιµο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόµενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος. Σε περίπτωση µη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων της παραγράφου 2 εφαρµόζεται κατά περίπτωση η κείµενη νοµοθεσία.
4. Οι µισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόµιµες, µόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύµατα οιασδήποτε λειτουργικής µορφής, εφοδιασµένα µε Ειδικό Σήµα Λειτουργίας, σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α΄155).

5.α. Το εισόδηµα που αποκτάται σύµφωνα µε την παράγραφο 2  θεωρείται εισόδηµα από ακίνητη περιουσία και εφαρµόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α΄ 167), όπως ισχύουν. β. Ο εκµισθωτής ή υπεκµισθωτής του παρόντος άρθρου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

6. Η µίσθωση ακινήτου του παρόντος απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

7. Για την εφαρµογή του παρόντος άρθρου, διενεργούνται έλεγχοι από µικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονοµικών και Τουρισµού.

8. Το Υπουργείο Οικονοµικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρµα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονοµία του διαµοιρασµού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκµισθωτή ή υπεκµισθωτή.

9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δηµοσίου µε την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρµα, οι ειδικότεροι όροι εφαρµογής των παραγράφων 2α, 2ε, 3, 8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτοµέρεια για την εφαρµογή του παρόντος.

10. Οι διατάξεις της παρόντος άρθρου ισχύουν από την 1.2.2017.

 

ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ (ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ) ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ.  Η κατώτερη επιτρεπτή διάρκεια μιάς μίσθωσης κατοικίας ήταν τρίμηνη (όσο δηλαδή μιά ολόκληρη καλοκαιρινή περίοδος), μέχρι το 2014 οπότε μειώθηκε σε 30 ημέρες. Συγκεκριμένα με την περ. 2 της υποπαραγράφου ΙΔ1 του ν. 4254/2014 που τροποποίησε την παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, ορίστηκε ότι  "Ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα". Ομως με την παραγρ. 4, της υποπαραγράφου Α.3, Άρθρου  2 του Νόμου 4336/2015 (ΦΕΚ 94Α/2015, σελ. 935) η παραπάνω διάταξη καταργήθηκε με ισχύ από 01/11/2015.

Με βάση αυτές τις εξελίξεις  ο ειδικός συνεργάτη μας Δικηγόρος κ. Γιώργος Χριστόπουλος (christopoulos.georgios@gmail.com), ο οποίος και απαντά στις σχετικές ερωτήσεις των μελών μας, μας ενημερώνει τα εξής:

"Από την παραπάνω διατύπωση του νόμου προκύπτει ότι είναι πλέον δυνατή η εκμίσθωση οποιουδήποτε είδους κατοικίας ή διαμερίσματος  σε οποιοδήποτε μέρος της Ελλάδας, για οποιοδήποτε χρονικό διάστημα προς οποιονδήποτε τρίτο, Ελληνα ή αλλοδαπό, ως προσωρινή διαμονή του ή για παραθεριστικούς σκοπούς.  Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν χρειάζεται να εξασφαλίσει το ειδικό σήμα του ΕΟΤ (που απαιτείται στην περίπτωση των τουριστικών καταλυμάτων  όπως αυτά ορίζονται παρακάτω και είναι οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και επαύλεις και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια – διαμερίσματα), ούτε να κάνει έναρξη επαγγέλματος στην εφορία ως επαγγελματίας που ασχολείται με τον τουρισμό. Εχει όμως υποχρέωση να δηλώσει την μισθωτική συμφωνία στο ηλεκτρονικό σύστημα καταχώρησης της ΓΓΠΣ (taxisnet) όπως συμβαίνει σε κάθε άλλη περίπτωση μίσθωσης κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, με τα πλήρη στοιχεία και το ΑΦΜ του μισθωτή."

ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ.

Ειδικότερα αναφορικά με την φορολόγηση των εισοδημάτων από τις βραχυχρόνιες τουριστικές μίσθωσεις και σύμφωνα με πρόσφατη επ’αυτού του θέματος απάντηση του Υπουργείου Οικονομικών σε πρόσφατη βουλευτική ερώτηση, προκύπτει ότι:

«1. Με τις διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4172/2013 ορίζεται, ότι, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή την δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.

2. Εξάλλου, με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ίδιου νόμου μεταξύ άλλων ορίζεται ότι ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις, όπως αυτά προκύπτουν στη διάρκεια του φορολογικού έτους. 

3. Επίσης στην παράγραφο 1 της ΠΟΛ 1069/23-03-2015 μεταξύ άλλων ορίζεται ότι, το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξη του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτη (π.χ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

4. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι, όσοι εκμισθώνουν την ακίνητη περιουσία τους σε ημεδαπά ή αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, ανεξάρτητα από την διάρκεια της μίσθωσης, αποκτούν φορολογητέο εισόδημα κατά περίπτωση, είτε από ακίνητα είτε από επιχειρηματική δραστηριότητα.» 

5. Τέλος αν  ο μισθωτής είναι αλλοδαπός και μισθώσει το ακίνητο έως το πολύ τρείς μήνες μέσα στο ίδιο έτος, δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης και αναγραφής του ΑΦΜ του μισθωτή, παρά μόνον του αριθμού διαβατηρίου του, της διεύθυνσης της μόνιμης κατοικίας του και της χώρας προέλευσής του."  

Συγκεκριμένα, όπως αναφέρεται στην ΠΟΛ 1230/2015 "Αναφορικά με την εκμίσθωση καταλυμάτων (επιπλωμένων ή μη δωματίων ή διαμερισμάτων ή κατοικιών ή επαύλεων), σε αλλοδαπά φυσικά πρόσωπα με διάρκεια μίσθωσης έως τρεις (3) μήνες ανά έτος, χωρίς την παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών (πχ. πρωινό, καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων κλπ.), διευκρινίζεται ότι για την καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, αλλά καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης. Επίσης, δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή σε περιπτώσεις εξάμηνης μίσθωσης σε αλλοδαπούς φοιτητές με το πρόγραμμα ERASMUS, όπως αναφέρεται στην ΠΟΛ.1030/23.1.2015 εγκύκλιο. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση μίσθωσης απαιτείται η καταχώρηση του ΑΦΜ του μισθωτή¨. 

ΜΗΠΩΣ ΟΙ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΑΝΤΙΚΕΙΝΤΑΙ ΣΤΟΥΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥΣ ΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ? Οπως προβλέπουν και οι οικοδομικές τους άδειες, οι κανονισμοί πολυκατοικιών προβλέπουν ότι τα διαμερίσματα προορίζονται για τη χρήση τους ως κατοικίες. Δεν υπάρχουν ωστόσο κανονισμοί πολυκατοικιών που να απαγορεύουν τη βραχυχρόνια (προσωρινή) διαμονή ατόμων σ΄αυτές, ούτε εμπίπτουν στην απαγόρευση χρήσης τους ως ξενοδοχείο κλπ. Αν όμως η χρήση που γίνεται από τα άτομα που διαμένουν περιστασιακά προκαλεί διαπιστωμένα έντονους θορύβους, δυσοσμίες και γενικά διαρκή ενόχληση των λοιπών ενοίκων, ή όταν από συγκεκριμένα περιστατικά αποδεικνύεται ότι απειλείται η ασφάλειά τους από τη συμπεριφορά των διαφόρων περιστασιακών ενοίκων, τότε μπορεί να έχουν εφαρμογή οι σχετικές απαγορευτικές διατάξεις των κτιριακών κανονισμών και οι λοιπές διατάξεις του Ελληνικού Δικαίου για την τήρηση των κανόνων της κοινής ησυχίας και ειρήνης αλλά και της προστασίας της σωματικής ακεραιότητας και υγιεινής των ενοίκων.

ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΩΝ (ΜΗ ΚΥΡΙΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ) ΓΙΑ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΕΞΑΚΟΛΟΥΘΕΙ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ Η ΕΚΔΟΣΗ ΕΙΔΙΚΟΥ ΣΗΜΑΤΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ (ΣΗΜΑ ΕΟΤ). Παράγραφος 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΕΠΑΥΛΕΙΣ. 

Ειδική κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων αποτελούν οι "τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις". Ως τέτοιες ορίζονται σύμφωνα με την παρ 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014 και την παρ. 2 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 όπως τροποποιήθηκε με την υποπαράγραφο ΙΔ1 του ν. 4254/2014 "οι μονοκατοικίες εμβαδού τουλάχιστον 80 τ.μ. οι οποίες έχουν ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση, παρουσιάζουν αυτοτέλεια οικοπέδου/γηπέδου και κτίσματος, αποτελούν δε μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, κατά την έννοια του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, χωρίς παροχή υπηρεσιών". Για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του ν. 4179/2013.

ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ.

Σύμφωνα με την διάταξη της παρ 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014 ως τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες ορίζονται μεμονωμένες ή σε συγκρότημα μονοκατοικίες, επιφανείας τουλάχιστον 40 τ.μ. εκάστη, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση. Δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας. Για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 46 του ν. 4179/2013 όπως αναφέρουμε και παραπάνω για τις τουριστικές επιλωμένες επαύλεις.

ΕΝΟΙΚΙΑΖΟΜΕΝΑ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΑ ΔΩΜΑΤΙΑ –ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ

Ως ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα, σύμφωνα με την διάταξη της παρ 2 άρθρου 1 ν. 4276/2014   ορίζονται εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό. Με την υπ’αριθμ. 21185/ΦΕΚ Β 2840/22.10.2014 απόφαση του Υπουργού Τουρισμού καθορίζονται οι τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων τα οποία και κατατάσονται σε κατηγορίες με το σύστημα των "κλειδιών".

TΡΕΙΣ ΚΡΙΣΙΜΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ:

Α. Οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατάλληλες κατοικίες και επιθυμούν να τις εκμισθώσουν με βραχυχρόνια μίσθωση ιδίως σε παραθεριστικά-τουριστικά μέρη, με απ΄ευθείας επιλογή μισθωτή, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί:

* στην επιλογή του προσώπου του κάθε μισθωτή,

* στη σύνταξη έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης και

* στην προείσπραξη ολόκληρου του συμφωνημένου μισθώματος, καθόσον, επειδή πρόκειται για αστική μίσθωση η για μίσθωση (μη κύριων) τουριστικών καταλυμάτων, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να κάνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων της ξενοδοχειακής νομοθεσίας περί άμεσης αποβολής των χρηστών του καταλύματος όταν αυτοί  ή δεν καταβάλλουν εμπροθέσμως και προσηκόντως το συμφωνημένο μίσθωμα, ή δεν τηρούν τους όρους της συμφωνίας, και συνεπώς η τυχόν άρνηση πληρωμής μισθώματος ή κακή χρήση του ακινήτου θα κριθούν από τα πολιτικά Δικαστήρια, κατά τις συνήθεις διαδικασίες και με σημαντικότατες καθυστερήσεις...

Β. Κάθε ιδιοκτήτης που προτίθεται να εκμισθώσει το ακίνητό του με κάποιον από τους παραπάνω τρόπους, θα πρέπει να λάβει υπόψη του ότι συνήθως μέσα στο τίμημα (ενοίκιο) των παραπάνω μισθώσεων συμπεριλαμβάνεται εκ των πραγμάτων και το κόστος της κατανάλωσης ρεύματος, νερού, δημοτικών κλπ. τελών και τυχόν κοινοχρήστων.Θα πρέπει συνεπώς να αυτοπροστατευτεί από τυχόν αλόγιστη υπερκατανάλωσή τους, με μιά σειρά πρακτικών μέτρων όπως τα εξής:

1.Εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων για παροχή ζεστού νερού.

2.Εγκατάσταση κλιματιστικών με σύστημα inverter και αυτόματη διακοπή λειτουργίας τους με ανοικτό παράθυρο.

3.Εγκατάσταση συστήματος υποδοχής κάρτας-μπρελόκ με τα κλειδιά εισόδου, το οποίο κλείνει από τον πίνακα όλες τις παροχές ρεύματος εκτός από το ψυγείο, όταν ο επισκέπτης εξέρχεται από την κατοικία.

4.Εγκατάσταση νέου τύπου μετρητών ΔΕΗ (smart meters) που δείχνουν σε πραγματικό χρόνο την κατανάλωση μέσω διαδικτύου, κάτι εύκολα ελέγξιμο αλλά και κατανοητό από τους επισκέπτες.  

Γ. ''ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΗ'' Η ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει ανεπιφύλακτα την ασφάλιση του μισθωμένου ακινήτου για 3 κρίσιμους λόγους:

  • Για κινδύνους που απειλούν το ίδιο το ακίνητο (πυρκαγιά, καιρικά φαινόμενα, σεισμός, βραχυκύκλωμα, θραύση σωληνώσεων και  υαλοπινάκων, ζημιές κλέφτη κλπ) οι οποίοι επιτείνονται την στιγμή που το ακίνητο μισθώνεται.
  • Για κινδύνους που απειλούν τον ενοικιαστή από την χρήση του κτιρίου, ο οποίος μπορεί να στραφεί απευθείας εναντίον του ιδιοκτήτη
  • Για κινδύνους οι οποίοι μπορεί να απειλήσουν τα υπόλοιπα διαμερίσματα και θα προέλθουν από το μισθωμένο διαμέρισμα.

Τα μέλη της ΠΟΜΙΔΑ μπορούν να ασφαλίσουν τα διαμερίσματά τους μέσω του προγράμματος ΠΟΜΙΔΑ - ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ υπολογίζοντας τα ασφάλιστρά τους μέσα από την ιστοσελίδα www.pomida.gr. Στο πεδίο "επιλέξτε ομάδα" θα επιλέξετε ομάδα 2. Για το χρονικό διάστημα μέχρι και την 30η Απριλίου 2017 ισχύει έκπτωση στην κάλυψη του σεισμού 30%. Σχετικά με την αστική ευθύνη, το κόστος είναι πολύ μικρό και εξαρτάται από τις παροχές που προσφέρει το ύψος των κεφαλαίων και των παροχών που ζητούνται. Για πληροφορίες επικοινωνήστε με την εταιρεία Κ2 Ασφαλιστικοί Σύμβουλοι info@k-2.gr ή στο 210-9902900.

Η εμπειρία, οι απόψεις και οι προτάσεις των μελών μας για το νέο και σημαντικό αυτό θέμα, είναι ιδιαίτερα ευπρόσδεκτες!

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΜΕΣΩ ΑΙRBNB.

Μεγάλο θέμα έχει γίνει στις ΗΠΑ η προσπάθεια της κυβέρνησης να ελέγξει τις μισθώσεις μέσα από πλατφόρμες όπως η Airbnb.

Σε εκτενές άρθρο του "Greece is planning to tax all Airbnb rentals in the country", ο ειδικός για θέματα sharing economy, Ivan Radford, αναδεικνύει τις μεταβολές που έχουν προκύψει στον ελληνικό τουρισμό μέσα από το sharing economy.

Η κυβέρνηση έχει εξαγγείλει ένα σχέδιο ρύθμισης της αγοράς των μισθώσεων τύπου Airbnb από την περασμένη άνοιξη. Πρώτο βήμα είναι να δημιουργηθεί ειδικό μητρώο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να προσφέρουν τις περιούσιες τους για μικρής διάρκειας μισθώσεις.

Στόχος της κυβέρνησης δεν είναι η πάταξη της αγοράς των Airbnb, αλλά στη ρύθμισή της, προκειμένου να είναι 100% νόμιμη και το κράτος να λαμβάνει το σχετικό όφελος μέσω της φορολογίας. Η δυσκολία του εγχειρήματος έγκειται στο γεγονός ότι μέχρι σήμερα δεν υπήρχε σχετικό νομικό πλαίσιο λειτουργίας και έπρεπε να δημιουργηθεί από το μηδέν.

Σύμφωνα με πηγές του ΥΠΟΙΚ υπολογίζεται ότι περισσότερες από 50.000 κατοικίες σε όλη την χώρα "κλείνουν" μισθώσεις μικρής διάρκειας μέσω της πλατφόρμας Airbnb, και από αυτές οι 8.000 υπολογίζεται ότι βρίσκονται στην Αθήνα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι με τη νέα ρύθμιση, η Ελλάδα θα γίνει η πρώτη χώρα στον κόσμο που θα προχωρήσει στην φορολόγηση των μικρής διάρκειας μισθώσεων τύπου Airbnb. Και γι'αυτό στις ΗΠΑ έχει δημιουργηθεί σημαντικό ενδιαφέρον για το θέμα, καθώς οι Αμερικάνοι ειδικοί θεωρούν βέβαιο ότι το παράδειγμα της Ελλάδας θα βρει πολύ γρήγορα μιμητές στις χώρες του ευρωπαϊκού νότου (Ισπανία, Ιταλία, Πορτογαλία κα). 

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το ΦΕΚ 94Α/2015, καταργείται η παράγραφος του άρθρου 2 του ν. 4276/2014 (Α 155) και η παρ. 7 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 (Α118), που σημαίνει ότι επιτρέπεται η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτου σε ιδιώτες χωρίς την έκδοση Ειδικού Σήματος ΕΟΤ. Πριν από τον εν λόγω ΦΕΚ το διάστημα βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης οριζόταν στους τρεις μήνες. Το μόνο που χρειάζεται πια να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να μπει σε μία από τις παγκόσμιες πλατφόρμες ενοικίασης ακινήτων, να καταχωρήσει τα στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου και να ξεκινήσει να λαμβάνει εισόδημα. 

Στο φορολογικό, οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να καταχωρούν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των μισθωτηρίων συμβολαίων στο δικτυακό τόπο www.gsis.gr για τη λήψη του μοναδικού αριθμού καταχώρησης της μίσθωσης. Η μίσθωση αυτή δηλαδή, αντιμετωπίζεται φορολογικά όπως κάθε αστική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός, ο οποίος δεν έχει υποχρέωση για έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου, καταχωρείται στο σύστημα ο αριθμός διαβατηρίου, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας του και η χώρα προέλευσης του.

Η πιο γνωστή πλατφόρμα βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ακινήτων είναι η Airbnb. Στη χώρα μας ενοικιάζονται γύρω στα 30.000 σπίτια μέσω του διαδικτύου. Συγκεκριμένα μόνο η Airbnb φιλοξενεί περίπου 2.500 καταχωρήσεις στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Για κάθε κράτηση η Airbnb κρατά το 10% (το 3% από τον ιδιοκτήτη και το υπόλοιπο από τον ενοικιαστή).

Σύμφωνα με στοιχεία της εν λόγω εταιρείας το μέσο εισόδημα για κάθε καταχώρηση ανέρχεται σε €753 ανά μήνα με περίπου 177 διαμονές ανά έτος. Η πληρότητα δηλαδή για κάθε καταχώριση υπολογίζεται σε 48.6%. Η πιο δημοφιλής περιοχή της Αθήνας είναι το Κουκάκι. Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση των καταχωρήσεων που έχουν μικρότερη πληρότητα της τάξης του 29,6% με μέσω ετήσιο εισόδημα €466/μήνα. 

Υπάρχουν μάλιστα και επενδυτές που αγόρασαν παλιά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, προχώρησαν σε κάποιες εργασίες ανακαίνισης και ξεκίνησαν να τα μισθώνουν μέσω της εν λόγω διαδικτυακής πλατφόρμας. Έλληνες, αλλά κυρίως ξένοι επενδυτές, αγόρασαν ακίνητα σε περιοχές όπως Κουκάκι, Πλάκα, Ψυρρή, Γκάζι κλπ μεγάλης παλαιότητας και με κόστος έως και €100.000 προκειμένου να επωφεληθούν αυτής της νέας τάσης. 

Σ' αυτό το πλαίσιο έχουν δημιουργηθεί ακόμη και εταιρείες που διαχειρίζονται για λογαριασμό ενός ιδιοκτήτη τα ακίνητα, που μισθώνει μέσω Airbnb, που αναλαμβάνει την πλήρη διαχείριση του ακινήτου στο Airbnb, από την επαγγελματική φωτογράφιση για την καταχώριση και τη διαχείριση των κρατήσεων μέχρι τη συντήρηση και καθαριότητα του χώρου, έναντι ποσοστού της τάξης του 15-20% επί του μισθώματος. Έτσι λοιπόν, κάποιος παραδίδει τα κλειδιά των ακινήτων του σε μια τέτοια εταιρεία, και έναντι μικρής αμοιβής λαμβάνει κάθε μήνα εισόδημα από το ακίνητο που είτε δεν χρησιμοποιούσε έως τώρα, είτε το μίσθωνε πολύ φθηνότερα με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο. Βέβαια, δεν πρόκειται για τη μοναδική εταιρεία τέτοιου είδους στην Ελλάδα. Μεταξύ άλλων αναφέρουμε την guesteasy, την Airbnb management in Greece και πλήθος άλλων που ο επίδοξος ιδιοκτήτης μπορεί να βρει με μια απλή αναζήτηση στην πλατφόρμα Google.

Στην Αθήνα το ποσοστό των πολλαπλών καταχωρήσεων ανέρχεται σε 43%. Η περίπτωση των πολλαπλών καταχωρήσεων μαρτυρά ότι οι ιδιοκτήτες των εν λόγω καταχωρήσεων αντιμετωπίζουν την βραχυπρόθεσμη μίσθωση των ακινήτων του καθαρά επιχειρηματικά. 

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της περιοχής των Χανίων, όπου οι καταχωρήσεις στην Airbnb αυξήθηκαν από 800 σε 1.600, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα για μακροπρόθεσμες μισθώσεις. Το φαινόμενο βέβαια αυτό έχει ήδη παρατηρηθεί σε μεγάλες πόλεις όπως το Βερολίνο, η Νέα Υόρκη, το Παρίσι ή η Βαρκελώνη, όπου πολλά σπίτια δε διατίθενται πλέον για μόνιμους ενοικιαστές αλλά μόνο για ταξιδιώτες.

Σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Οργανισμό Τουρισμού, πλέον, τα 2/3 των τουριστικών προσφορών προέρχονται από την οικονομία διαμοιρασμού, έναντι του 1/3 που προέρχεται από τους κλασσικούς ταξιδιωτικούς παρόχους. Φυσικά, δεν είναι λίγες οι αντιδράσεις έναντι αυτής της νέας μορφής επιχειρηματικότητας. Σε αρκετά δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας οι μέσες τιμές δωματίων σε ξενοδοχεία σημείωσαν μείωση τον Ιούλιο του 2016 έναντι του Ιουλίου 2015, λόγω των μισθώσεων καταλυμάτων μέσω Airbnb.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Trivago στη Μύκονο, η μέση ξενοδοχειακή τιμή για φέτος τον Ιούλιο είναι στα €335 ανά διανυκτέρευση, μειωμένη κατά 5,9% σε σχέση με τα €356 του Ιουλίου του 2015, ενώ στη Σαντορίνη φέτος το αντίστοιχο νούμερο είναι στα €259, έναντι των €263 του Ιουλίου 2015. Αντίστοιχα μειωμένες, παρά τις αυξημένες αφίξεις στο Ελ. Βενιζέλος, είναι και οι τιμές των ξενοδοχείων της Αθήνας, από τα €113 ευρώ του 2015, στα €101 ευρώ του 2016. Αυτές οι μειώσεις έχουν προκαλέσει την αντίδραση των ξενοδόχων που μιλούν για αθέμιτο ανταγωνισμό.

Σύμφωνα με μελέτες στις ΗΠΑ, κάθε αύξηση 10% στην προσφορά της Airbnb οδηγεί σε 0,35% μείωση στα μηνιαία έσοδα ανά δωμάτιο ξενοδοχείου. Σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Λειτουργία και επίδραση της Οικονομίας Διαμοιρασμού στον ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα», μόνο το 2014 «χάθηκαν» φόροι ύψους 350 εκατ. ευρώ και 15.000 θέσεις εργασίας, εξαιτίας της λειτουργίας των άτυπων τουριστικών καταλυμάτων.