Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
English | Francais | Deutch | Italian | Russian

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ

ΤΕΧΝΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ

Μισθώσεις Δημοσίου & ΝΠΔΔ

Η ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΚΑΙ ΤΩΝ ΝΟΜΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

Οι μισθώσεις του Δημοσίου διέπονται σήμερα από το νόμο 3130/2003, ο οποίος καθιερώνει 12ετή διάρκεια στις μισθώσεις αυτές πλην όμως δημιουργεί σοβαρά προβλήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων που ενοικιάζουν ακίνητά τους στο Δημόσιο. Η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. αντέδρασε άμεσα πριν τη σχετική συζήτηση στη Βουλή αποστέλλοντας υπόμνημα με παρατηρήσεις στο Υπουργείο Οικονομικών, ενώ και κατά τη συζήτηση του σχετικού νομοσχεδίου κλιμάκιο της Οργάνωσής μας, βρέθηκε στη Βουλή και συζήτησε κατ' ιδίαν με αρκετούς Βουλευτές από όλα τα κόμματα.

Η άποψη της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. όπως αποτυπώθηκε και στο σχετικό υπόμνημα είναι ότι ο νόμος αυτός περιέχει πλήθος διατάξεων, κύριο χαρακτηριστικό των οποίων είναι ο καταπιεστικός και καταπλεονεκτικός τρόπος λειτουργίας των μισθώσεων ακινήτων προς το Δημόσιο σε βάρος των  μικροϊδιοκτητών-φυσικών προσώπων, τις οποίες εκείνοι θα πρέπει να έχουν υπόψη τους, οι κυριότερες από τις οποίες είναι οι εξής:

1. ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 15 ορίζεται ότι: "Η αναγραφή στη σύμβαση μίσθωσης όρων που δεν περιλαμβάνονται στη διακήρυξη της δημοπρασίας κλπ. δεν συνεπάγεται καμιά δέσμευση ή υποχρέωση για το Δημόσιο. Αντίθετα η παράλειψη αναγραφής στη σύμβαση οποιουδήποτε από τους προαναφερομένους όρους δεν απαλλάσσει τον εκμισθωτή από την υποχρέωση τήρησης αυτών".

2. ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 18 επιβάλλεται σε βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων η επισκευή φθορών και βλαβών που οφείλονται στη συνήθη χρήση  του μισθίου διαρκούσης της μισθώσεως (και όχι μόνο κατά τη λήξη της), απειλώντας τους με διακοπή καταβολής των μισθωμάτων επί όσο χρόνο δεν "συμμορφώνονται"! Η ανεξέλεγκτη εφαρμογή της διάταξης αυτής μπορεί να οδηγήσει σε οικονομική καταστροφή των ιδιοκτητών-φυσικών προσώπων που θα εκμισθώσουν στο δημόσιο ακίνητα χωρίς τη δυνατότητα να εκπέσουν τις επισκευές από το φορολογητέο εισόδημά τους, όπως μπορούν να κάνουν οι μεγάλες τεχνικές εταιρείες, γι' αυτό και πρέπει να αναδιατυπωθεί στην κατεύθυνση ότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη υφίσταται κατά το τέλος της σύμβασης και όχι καθ' όλη τη διάρκειά της.

3. ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 19 το Δημόσιο μπορεί να καταγγέλλει τη μίσθωση και να αποχωρεί οποτεδήποτε από το μίσθιο, για οποιοδήποτε λόγο ή πρόφαση, με προειδοποίηση 30 ημερών και χωρίς καμιά αποζημίωση.

4. ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 22 παρ. 3 επιτρέπεται στο Δημόσιο η μονομερής παράταση της μίσθωσης για τρία ακόμη έτη, έστω και αν ο σχετικός  όρος δεν αναγράφεται στο μισθωτήριο. Η δυνατότητα αυτή πρέπει να περιοριστεί μόνο σε ένα εξάμηνο.

5. ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 23 περί "θεμιτού μισθώματος" καθιερώνεται ιδιόρρυθμο ενοικιοστάσιο σε βάρος όσων ιδιοκτητών επιλέξουν να εκμισθώσουν το ακίνητό τους στο Δημόσιο, αφού το μίσθωμα θα καθορίζεται για πολλά χρόνια με ενοικιοστασιακή διαδικασία.  Η διάταξη αυτή πρέπει να απαλειφθεί.

Οι μισθώσεις των Ν.Π.Δ.Δ. διέπονται από το Π.Δ. 715/1979, όπως αυτό τροποποιήθηκε μεταγενέστερα και ισχύει σήμερα. Η διάρκεια των μισθώσεων αυτών είναι πλέον 12ετής.

Από φορολογική άποψη υπενθυμίζουμε ότι το Ελληνικό Δημόσιο δεν καταβάλει χαρτόσημο.

Για την εφαρμογή του Ν. 3130/2003 εκδόθηκε η παρακάτω Εγκύκλιος.  

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΔΗΜ. ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ
ΚΑΙ ΕΘΝ. ΚΛΗΡΟΔΟΤΗΜΑΤΩΝ
Δ/ΝΣΗ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ & ΣΤΕΓΑΣΗΣ
ΤΜΗΜΑ – Ε΄

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ ΥΠΟΙΚ 1033511/989/00 ΤΥ/Ε΄/ ΠΟΛ.1065/9.4.2003


ΘΕΜΑ: Εφαρμογή νέων διατάξεων μίσθωσης ακινήτων για τη στέγαση Δημοσίων Υπηρεσιών.

Με αφορμή τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης του Ν.3130/2003 (ΦΕΚ 76/Α'/28.3.2003), που αποτελεί πλέον το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις μισθώσεις ακινήτων που συνάπτει το Δημόσιο για τη στέγαση καθώς και την κάλυψη λειτουργικών αναγκών των δημοσίων υπηρεσιών, σας παρέχουμε τις ακόλουθες διευκρινήσεις όσον αφορά στην εφαρμογή των νέων διατάξεων:

1. Η ισχύς του παραπάνω νόμου αρχίζει την 28.3.2003 οπότε παύει να ισχύει το Διάταγμα 19/19.11.1932 (άρθρα 30 και 48).

Με βάση την παρ. 1 του άρθρου 29 του νέου νόμου όσες μισθώσεις, έχουν ολοκληρωθεί πριν την παραπάνω ημερομηνία με την υπογραφή της σχετικής σύμβασης ή ακόμη και με την απλή έκδοση της απόφασης έγκρισης των πρακτικών, εξακολουθούν να διέπονται από τις διατάξεις του Διατάγματος 19/19.11.1932.

Κατά συνέπεια, όσες δημοπρασίες βρίσκονται σε εξέλιξη (πριν την έγκριση των πρακτικών τους) κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του νέου νόμου θεωρούνται αυτοδίκαια ότι δεν ισχύουν πλέον. Το ίδιο ισχύει και για τις περιπτώσεις των διαδικασιών απ' ευθείας χωρίς δημοπρασία μισθώσεων. Για τις πιο πάνω δημοπρασίες ή διαδικασίες απ' ευθείας μισθώσεων θα πρέπει να συγκληθεί η Επιτροπή Στέγασης με τη νέα σύνθεση της (του άρθρου 9 του Ν.3130/2003) και να συνταχθεί νέο πρακτικό αναγκαίων χώρων στέγασης και νέο σχέδιο διακήρυξης, σύμφωνα με τις νέες διατάξεις και να αποσταλούν εκ νέου για έγκριση.

2. Θεσμοθετείται (με τη παρ. 2 του άρθρου 1) η δυνατότητα αναζήτησης μέσω της διακήρυξης ημιτελών κτιρίων ή και κτιρίων υπό ανέγερση (τα οποία μπορεί να είναι και απλά οικόπεδα με σχετική οικοδομική άδεια), εφόσον αυτό προτείνεται από την ενδιαφερόμενη για τη στέγαση της υπηρεσία, η οποία μπορεί να διατυπώνει το δικαίωμα της κατά προτίμηση επιλογής, αρκεί τούτο να τυγχάνει θετικής εισήγησης από την Επιτροπή Στέγασης.

3. Στις μέχρι σήμερα ισχύουσες περιπτώσεις των απ' ευθείας, χωρίς δημοπρασία, μισθώσεων προστέθηκαν οι εξής νέες (άρθρο 3, παρ. 2):

- όταν το προς μίσθωση ακίνητο είναι ιδιοκτησίας δημόσιας επιχείρησης και οργανισμού (ΔΕΚΟ) ή ανώνυμης εταιρίας της οποίας η πλειοψηφία των μετοχών ανήκει στο Δημόσιο ή εθνικού κληροδοτήματος που εποπτεύεται από το Δημόσιο,

- όταν πρόκειται για κατεπείγουσα μίσθωση καταλυμάτων ενισχυτικών δυνάμεων αρμοδιότητας Υπουργείου Δημοσίας Τάξης,

- όταν έχει λήξει η μίσθωση ακινήτου, έχουν διενεργηθεί δύο τουλάχιστον άγονες δημοπρασίες για τη μίσθωση άλλου ακινήτου και έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση έξωσης της στεγασμένης υπηρεσίας. Η δικαστική απόφαση δεν είναι απαραίτητο να έχει τελεσιδικήσει,

- όταν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας ή δωματίων ξενοδοχείου για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας. Το ανώτατο μίσθωμα και η αναπροσαρμογή του στην συγκεκριμένη περίπτωση μίσθωσης θα καθορίζεται με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης.

4. Η διάρκεια όλων των μετά από δημοπρασία μισθώσεων (άρθρο 4) είναι δώδεκα (12) έτη με εξαίρεση τις περιπτώσεις των μετά από δημοπρασία μισθώσεων καταλυμάτων ενισχυτικών δυνάμεων αρμοδιότητας Υπουργείου Δημόσιας Τάξης που είναι μέχρι δώδεκα (12) έτη, δηλαδή μπορεί να ορίζεται και μικρότερη χρονική διάρκεια. Στις απ ευθείας χωρίς δημοπρασία μισθώσεις της παρ. 2 του άρθρου 3 η χρονική διάρκεια είναι:

α) για τις περιπτώσεις κατεπείγουσας ανάγκης μέχρι δώδεκα (12) μήνες με δυνατότητα παράτασης μέχρι ίσο χρονικό διάστημα. Ως κατεπείγουσα ανάγκη θεωρείται κυρίως η περίπτωση της αναγκαστικής αποχώρησης της στεγασμένης υπηρεσίας από μισθωμένο κτίριο λόγω τυχαίου γεγονότος (σεισμού, πλημμύρας, κ.λπ.) ή λόγω έκδοσης εκτελεστής δικαστικής απόφασης έξωσης, καθώς και η περίπτωση στέγασης νεοσύστατης υπηρεσίας της οποίας η έναρξη λειτουργίας κρίνεται κατεπείγουσα για εθνικούς λόγους,

β) για τις περιπτώσεις που το προς μίσθωση ακίνητο είναι ιδιοκτησίας ΝΠΔΔ ή ΟΤΑ ή ΔΕΚΟ ή Α.Ε. του Δημοσίου ή Κληροδοτήματος δώδεκα (12) έτη,

γ) για τις κατεπείγουσες στρατιωτικές ανάγκες όσο χρόνο διαρκούν αυτές,

δ) για τις υπηρεσίες ΥΠΕΘΑ σε παραμεθόριες περιοχές δώδεκα (12) έτη,

ε) για τις κατ επέκταση μισθώσεις όσο χρόνο διαρκεί η κύρια μίσθωση, στ) για τις περιπτώσεις κατεπείγουσας ανάγκης μίσθωσης καταλυμάτων ενισχυτικών δυνάμεων αρμοδιότητας Υπουργείου Δημόσιας Τάξης μέχρι δώδεκα (12) μήνες,

ζ) για τις περιπτώσεις έκδοσης δικαστικής απόφασης έξωσης της στεγασμένης υπηρεσίας (μετά από δυο άγονες δημοπρασίες) δώδεκα (12) έτη και

η) για τις περιπτώσεις στέγασης του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας τέσσερα (4) έτη.

5. Με την παρ. 1 του άρθρου 6 του νέου νόμου θεσμοθετείται η υποχρέωση των στεγασμένων δημοσίων υπηρεσιών να απευθύνουν προς την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία το αίτημα τους για νέα μίσθωση οκτώ (8) τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη της ισχύουσας μίσθωσης. Επίσης διατυπώνεται και η αρμοδιότητα των Κτηματικών Υπηρεσιών για την αποστολή ενημερωτικού εγγράφου προς τις στεγασμένες υπηρεσίες δέκα (10) τουλάχιστον μήνες πριν τη λήξη της ισχύουσας μίσθωσης, με το οποίο θα γίνεται υπόμνηση της ακριβούς ημερομηνίας λήξης της μίσθωσης και θα ζητείται η άποψη των υπηρεσιών για νέα μίσθωση. Στόχος των πιο πάνω προθεσμιών είναι η έγκαιρη έναρξη της διαδικασίας νέας μίσθωσης, ώστε να αποφεύγονται τα φαινόμενα δικαστικών προσφυγών εκμισθωτών ακινήτων που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες και εξαναγκασμού του Δημοσίου σε συχνή αναζήτηση νομικής υποστήριξης για την αντιμετώπιση των προσφυγών αυτών.

6. Ως προς την επιφάνεια των ζητούμενων με τη διακήρυξη χώρων μίσθωσης (άρθρο 6, παρ. 3γ) διευκρινίζεται ότι αυτή θα αναφέρεται ως συνολική (μικτή) επιφάνεια στην οποία δεν προσμετράται η επιφάνεια κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων, πλατύσκαλων, και κοινοχρήστων διαδρόμων.

Η πιο πάνω αναφερόμενη μικτή επιφάνεια αναλύεται σε ωφέλιμη επιφάνεια γραφειακών χώρων, ωφέλιμη επιφάνεια τυχόν αποθηκευτικών ή αρχειακών χώρων και σε επιφάνεια βοηθητικών χώρων (χώροι υγιεινής, κουζινάκια, διάδρομοι εξυπηρέτησης χώρων), πλέον την επιφάνεια των εξωτερικών τοίχων. Κατά προσέγγιση η επιφάνεια βοηθητικών χώρων και εξωτερικών τοίχων εκτιμάται ότι ανέρχεται περίπου σε ποσοστό 20% της μικτής επιφάνειας. Προς διευκόλυνση του έργου της Επιτροπής Στέγασης διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό της συνολικής επιφάνειας του προς μίσθωση ακινήτου κατά τη σύνταξη του πρακτικού αναγκαίων χώρων στέγασης θα πρέπει να πολλαπλασιάζεται το σύνολο της ζητούμενης ωφέλιμης επιφάνειας γραφειακών, αρχειακών και αποθηκευτικών χώρων με το συντελεστή 1,25.

Για παράδειγμα εάν ζητείται ωφέλιμη επιφάνεια γραφειακών χώρων 700 τ.μ. και ωφέλιμη επιφάνεια αρχείων 100 τ.μ. τότε η απαιτούμενη συνολική επιφάνεια είναι ίση με (700 + 100) x 1,25 =1.000 τ.μ.

Επίσης θα πρέπει να αναφέρεται η τυχόν απαιτούμενη επιφάνεια αύλειου χώρου και οι τυχόν απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης υπαίθριες ή στεγασμένες.

Στόχος της πιο πάνω αναδιατύπωσης της επιφάνειας του προς μίσθωση ακινήτου είναι η εναρμόνιση της με τον τρόπο που αυτή υπολογίζεται στις εμπορικές μισθώσεις και η άρση των παρεξηγήσεων που είχαν προκύψει μέχρι σήμερα μεταξύ μηχανικών των επιτροπών στέγασης και ιδιωτών στον υπολογισμό ή ακριβή ορισμό της ωφέλιμης επιφάνειας.

Ευνόητο είναι ότι οι Κτηματικές Υπηρεσίες θα πρέπει να προσαρμόσουν πλέον τα συγκριτικά τους στοιχεία για τις μισθώσεις ακινήτων, σύμφωνα με την παραπάνω αναδιατύπωση της επιφάνειας. Συγκεκριμένα, δεδομένου ότι η μικτή επιφάνεια των μισθούμενων χώρων είναι κατά 20% περίπου μεγαλύτερη της μέχρι σήμερα αναγνωριζόμενης ωφέλιμης επιφάνειας θα πρέπει αντίστοιχα η ανά τ.μ. τιμή μισθώματος της ωφέλιμης επιφάνειας να μειωθεί κατά 20% περίπου για τον προσδιορισμό της τιμής της μικτής επιφάνειας.

Για παράδειγμα εάν η ανά τ.μ. ωφέλιμης επιφάνειας τιμή μισθώματος σε μια περιοχή είναι 10 ευρώ τότε η αντίστοιχη τιμή ανά τ.μ, μικτής επιφάνειας πρέπει να θεωρηθεί ότι είναι περίπου 8 ευρώ.

Στην αναφερόμενη στη διακήρυξη επιφάνεια των προς μίσθωση χώρων μπορεί να θεωρηθεί αποδεκτή από την Επιτροπή Στέγασης μια απόκλιση προς τα κάτω της τάξης του 5%.

Για παράδειγμα στην περίπτωση αναζήτησης κτιρίου συνολικής επιφάνειας περίπου 1.000 τ.μ. μπορεί να γίνουν δεκτά κτίρια επιφάνειας 950 τ.μ. Η εν λόγω απόκλιση πρέπει να ισχύει και στις επί μέρους ωφέλιμες επιφάνειες γραφειακών, αρχειακών και αποθηκευτικών χώρων. Παράλληλα, συνιστάται η αποφυγή διατύπωσης στην διακήρυξη της ζητούμενης επιφάνειας ως ελάχιστης και μέγιστης δεδομένου ότι σ' αυτές τις περιπτώσεις δημιουργείται σύγχυση ως προς τη σύγκριση των καταλλήλων ακινήτων μεταξύ τους.

7. Ως προς τη δημοσίευση της περίληψης της διακήρυξης σε εφημερίδες (άρθρο 8, παρ. 2) σημειώνουμε ότι πρέπει αυτή να γίνεται δέκα (10) τουλάχιστον ημέρες πριν την ημέρα διεξαγωγής της δημοπρασίας. Σε περίπτωση επαναληπτικής δημοπρασίας αυτή διενεργείται πέντε (5) τουλάχιστον ημέρες από την τοιχοκόλληση της σχετικής διακήρυξης (άρθρο 16, παρ. 2).

8. Ως προς τη σύνθεση της Επιτροπής Στέγασης (άρθρο 9, παρ. 1) σημειώνουμε ότι αυτή θα είναι πλέον τετραμελής με την προσθήκη ως τέταρτου μέλους του Προϊσταμένου της αρμόδιας Διεύθυνσης ΠΕ.ΧΩ. της Περιφέρειας, με αναπληρωτή του τον Προϊστάμενο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας. Η προσθήκη του παραπάνω μέλους γίνεται λόγω των ειδικών τεχνικών θεμάτων που έχουν σχέση με την αλλαγή χρήσης μισθούμενων ακινήτων και αναφέρονται στο άρθρο 27 του νέου νόμου. Ως εκ τούτου θα πρέπει να κινήσετε τις σχετικές διαδικασίες ώστε να συγκροτηθούν άμεσα οι Επιτροπές Στέγασης ανά Νομό.

Σημειώνεται επίσης η αναγκαιότητα ορισμού γραμματέα της Επιτροπής Στέγασης.

9. Από τα απαραίτητα δικαιολογητικά συμμετοχής στη δημοπρασία επισημαίνουμε την ανάγκη προσκόμισης αντιγράφου της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, θεωρημένο από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία. Επίσης, το ειδικό πληρεξούσιο στην περίπτωση εκπροσώπησης του ιδιοκτήτη του ακινήτου από άλλο πρόσωπο. Το πληρεξούσιο θα είναι συμβολαιογραφικό και θα αναφέρεται στη συγκεκριμένη μίσθωση.

Επίσης, απαραίτητη είναι και η κατάθεση της απαιτούμενης εγγυητικής επιστολής από όλους τους μετέχοντες στη δημοπρασία. Τέλος, σημαντική είναι και η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης για βλάβες σεισμού ή πυρκαγιάς του ακινήτου που αναφέρονται στη παρ. 19 της διακήρυξης, σχέδιο της οποίας επισυνάπτεται.

10. Ως προς τη σύνταξη του πρακτικού καταλληλότητας (άρθρο 1, παρ. 1) μετά τη διενέργεια των αναγκαίων αυτοψιών σε όλα τα ακίνητα που έχουν προσφερθεί στη δημοπρασία, εκτός εκείνων που δεν πληρούν τους όρους της σχετικής διακήρυξης, σημειώνουμε τα ακόλουθα:

α) πρέπει να αναφέρονται τα ακίνητα και οι λόγοι που κρίθηκαν εκτός όρων διακήρυξης και γι' αυτό δεν εξετάστηκαν επί της ουσίας,

β) σε περίπτωση που κάποιο ακίνητο κρίνεται μη κατάλληλο θα πρέπει να διατυπωθούν αναλυτικά οι συγκεκριμένοι λόγοι που το καθιστούν μη κατάλληλο και οι λόγοι αυτοί θα πρέπει να βασίζονται στους όρους της διακήρυξης. Για παράδειγμα εάν οι λόγοι απόρριψης κτιρίου είναι η θέση του που πιθανόν δεν είναι κεντρική στον οικισμό ή στην πόλη όπου αναζητείται θα πρέπει αυτό να έχει διατυπωθεί με σαφήνεια ως όρος της διακήρυξης, διαφορετικά δεν αποτελεί λόγο μη καταλληλότητας,

γ) Επίσης, εφόσον η καταλληλότητα ενός κτιρίου κρίνεται με βάση την εκτέλεση ορισμένων εργασιών επισκευής - διαρρύθμισης ή ολοκλήρωσης θα πρέπει αυτές να αναφέρονται αναλυτικά στο πρακτικό της επιτροπής. Παράλληλα, θα πρέπει να αναφέρεται με σαφήνεια το χρονικό διάστημα μέσα στο οποίο θα πρέπει να ολοκληρωθούν οι εργασίες αυτές (μετά από εκτίμηση της Επιτροπής Στέγασης) που αποτελεί και τον χρόνο μέσα στον οποίο έχει υποχρέωση ο εκμισθωτής να παραδώσει το μίσθιο για χρήση του Δημοσίου. Σημειώνεται ότι ο χρόνος παράδοσης του ακινήτου πρέπει να διατυπωθεί και στην περίπτωση που το εξεταζόμενο ακίνητο είναι αυτό στο οποίο ήδη στεγάζεται η ενδιαφερόμενη υπηρεσία, αλλά διαπιστώνεται η ανάγκη εκτέλεσης ορισμένων εργασιών σ αυτό.

Το πρακτικό καταλληλότητας κοινοποιείται σε όλους τους μετέχοντες στη δημοπρασία, (άρθρο 11, παρ. 2), πρόσκληση όμως για συμμετοχή σε επακόλουθη προφορική μειοδοτική δημοπρασία γίνεται μόνο στους ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα κρίθηκαν κατάλληλα. Ευνόητο είναι ότι εάν κριθεί ένα μόνο κτίριο ως κατάλληλο δεν συντάσσεται πρακτικό προφορικής μειοδοσίας. Θεσμοθετείται, επίσης, η σύνταξη από την Επιτροπή Στέγασης συμπληρωματικού πρακτικού στις περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης ακινήτου που κρίθηκε κατάλληλο δεν αποδέχεται όλους τους όρους του πρακτικού καταλληλότητας. Στο συμπληρωματικό πρακτικό της η Επιτροπή γνωμοδοτεί εάν αποδέχεται ή όχι τις αντιρρήσεις του εν λόγω ιδιοκτήτη.

11. Θεσμοθετείται η δυνατότητα υποβολής ενστάσεων από τους μετέχοντες στη δημοπρασία, (άρθρο 13). Οι ενστάσεις εξετάζονται από την Επιτροπή Στέγασης εφόσον αναφέρονται στη διακήρυξη της δημοπρασίας, τη νομιμότητα συμμετοχής μειοδότη ή στη διαδικασία της προφορικής μειοδοτικής δημοπρασίας. Ενστάσεις κατά του πρακτικού καταλληλότητας υποβάλλονται στην Κτηματική Υπηρεσία που διαβιβάζει αυτές στον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών, ο οποίος και αποφαίνεται τελεσίδικα γι αυτές. Για να γίνουν δεκτές οι ενστάσεις πρέπει να είναι εμπρόθεσμες, σύμφωνα με τις αναφερόμενες στο άρθρο 13 του παραπάνω νόμου, προθεσμίες.

12. Για την έγκριση του σχεδίου διακήρυξης από τον Υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών (άρθρο 6, παρ. 5) θα πρέπει να αποστέλλεται στην Υπηρεσία μας το σχέδιο της διακήρυξης υπογεγραμμένο από τον Προϊστάμενο της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας μαζί με το πρακτικό αναγκαίων χώρων στέγασης και την έγκριση της σχετικής πίστωσης, εκτός των περιπτώσεων που αφορούν σε στέγαση Υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών για την έγκριση της πίστωσης των οποίων μεριμνά η Διεύθυνση Τεχνικών Υπηρεσιών και Στέγασης.

13. Για την έγκριση των πρακτικών της δημοπρασίας (άρθρο 14) θα πρέπει να αποστέλλονται στην Υπηρεσία μας: α) αντίγραφο της εγκεκριμένης διακήρυξης δημοπρασίας (με την ημερομηνία διεξαγωγής της),

β) το πρακτικό καταλληλότητας,

γ) αντίγραφα των προσφορών όσων έλαβαν μέρος στη δημοπρασία,

δ) αντίγραφα των δηλώσεων αποδοχής των όρων του πρακτικού των ιδιοκτητών ακινήτων που κρίθηκαν κατάλληλα,

ε) τυχόν συμπληρωματικό πρακτικό της Επιτροπής Στέγασης,

στ) το πρακτικό της προφορικής μειοδοτικής δημοπρασίας, εφόσον έχει διεξαχθεί αυτή,

ζ) σχέδιο απόφασης έγκρισης των πρακτικών.

14. Οι προβλεπόμενες από το νέο νόμο ρήτρες σε βάρος του εκμισθωτή του ακινήτου λόγω μη εκπλήρωσης όρων της διακήρυξης αναλύονται ως εξής:

α) σε περίπτωση μη προσέλευσης του για υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης μέσα στην προθεσμία που τάσσεται από την έγγραφη ειδοποίηση που του απευθύνει η Κτηματική Υπηρεσία, κηρύσσεται έκπτωτος και εφαρμόζεται η κατάπτωση της εγγυητικής επιστολής, που έχει κατατεθεί, υπέρ του Δημοσίου (άρθρο 15, παρ. 2),

β) σε περίπτωση μικρής (αλλά αδικαιολόγητης) καθυστέρησης παράδοσης του μισθωθέντος ακινήτου έτοιμου για χρήση από το Δημόσιο ισχύει η υποχρέωση του εκμισθωτή για αποζημίωση του Δημοσίου ίση με το 1/10 του μηνιαίου μισθώματος της σύμβασης για κάθε ημέρα καθυστέρησης μέχρι την υλοποίηση της παράδοσης του ακινήτου (άρθρο 17, παρ. 2),

γ) σε περίπτωση πλήρους αδυναμίας παράδοσης του ακινήτου για χρήση (άρθρου 17 παρ. 1) ασκείται λύση της μίσθωσης σε βάρος του εκμισθωτή, κατάπτωση της εγγυητικής επιστολής υπέρ του Δημοσίου και αποζημίωση αυτού ίση με το 1/10 του μηνιαίου μισθώματος της σύμβασης για κάθε ημέρα καθυστέρησης μέχρι την οριστική στέγαση της Υπηρεσίας σε άλλο κατάλληλο ακίνητο με απ ευθείας μίσθωση.

15. Συγκεκριμενοποιούνται οι περιπτώσεις επαναληπτικής δημοπρασίας ως εξής:

α) εάν η αρχική δημοπρασία αποβεί άγονη ή το αποτέλεσμα της κριθεί ασύμφορο από την Επιτροπή Στέγασης (άρθρο 16, παρ. 1),

β) εάν δεν εγκριθούν τα πρακτικά της δημοπρασίας από τον Υπουργό (άρθρο 14, παρ. 4) και

γ) εάν με απόφαση του Υπουργού κηρυχθεί έκπτωτος ο αναδειχθείς μειοδότης λόγω μη προσέλευσης του τελευταίου για υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης (άρθρο 15, παρ. 2).

Στην πρώτη περίπτωση η δημοπρασία επαναλαμβάνεται οίκοθεν από την Επιτροπή Στέγασης. Στις δύο τελευταίες περιπτώσεις η επανάληψη της δημοπρασίας διατυπώνεται στη σχετική απόφαση του Υπουργού.

16. Η σύμβαση μίσθωσης (άρθρο 15) πρέπει να περιλαμβάνει όλους τους όρους της σχετικής διακήρυξης (εφόσον έχει γίνει μετά από δημοπρασία) καθώς και τους όρους της απόφασης έγκρισης των πρακτικών και κανένα άλλο όρο.

17. Στις μέχρι σήμερα ισχύουσες περιπτώσεις πρόωρης λύσης μίσθωσης αζημίως για το Δημόσιο προστίθεται (άρθρο 19, παρ. 1στ) και η περίπτωση αποχώρησης του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας λόγω αντικατάστασης του με απόφαση του αρμοδίου Υπουργού.

Επισημαίνεται πάντως ότι για οποιαδήποτε περίπτωση πρόωρης λύσης του άρθρου 19 του νέου Νόμου, θα πρέπει η αρμόδια Επιτροπή Στέγασης να εξετάζει με σχολαστικότητα την επάρκεια αιτιολόγησης της αιτουμένης πρόωρης λύσης μίσθωσης και παράλληλα να διερευνά, πριν την εφαρμογή του μέτρου της λύσης της μίσθωσης τη δυνατότητα στέγασης άλλης δημόσιας υπηρεσίας στο κενούμενο ακίνητο, με βάσει τα αναφερόμενα στο άρθρο 20 του ίδιου Νόμου.

18. Κατά τη διάρκεια εξωσυμβατικής χρήσης ακινήτου από το Δημόσιο μετά τη λήξη της μίσθωσης (άρθρο 22), το Δημόσιο εξακολουθεί να καταβάλλει το μίσθωμα που ίσχυε με την αναπροσαρμογή που τυχόν προβλεπόταν. Εάν δεν προβλεπόταν αναπροσαρμογή είναι δυνατός ο προσδιορισμός αυτής με απόφαση του Υπουργού ύστερα από σχετική εισήγηση - γνωμοδότηση της αρμόδιας Επιτροπής Στέγασης. Κατά τη διάρκεια της εξωσυμβατικής χρήσης ισχύουν οι ίδιοι όροι της μίσθωσης, που έληξε εκτός εάν μεσολαβήσει εναντίωση του εκμισθωτή του ακινήτου με εξώδικη δήλωση.

19. Είναι δυνατή η μονομερής από πλευράς Δημοσίου παράταση μίσθωσης που συνάπτεται με τον παρόντα νόμο (άρθρο 22, παρ. 3), εφόσον έχουν διενεργηθεί δύο δημοπρασίες που να απέβησαν άγονες ή ασύμφορες και η σχετική απόφαση παράτασης της μίσθωσης κοινοποιηθεί στον εκμισθωτή ένα τουλάχιστον μήνα πριν τη λήξη της μίσθωσης.

20. Η διαδικασία μίσθωσης με θεμιτό μίσθωμα (άρθρο 23) παραμένει η ιδία όπως και πριν με τη διευκρίνηση ότι η σχετική σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται αμέσως μετά την έγκριση των πρακτικών της δημοπρασίας και πριν την έκδοση της δικαστικά απόφασης για το ύψος του μισθώματος, ενώ η έναρξη καταβολής του θεμιτού μισθώματος αρχίζει από την ημερομηνία παραλαβής του ακινήτου.

21. Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 27 του νέου νόμου είναι δυνατή η μίσθωση ακινήτων με χρήση κατοικίας ή με χρήση διάφορη από την επιτρεπόμενη σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, εφόσον πρόκειται για τη στέγαση υπηρεσιών του Υπουργείου Δημόσιας Τάξης ή Εθνικής Άμυνας και με τη βασική προϋπόθεση της μέριμνας των εκμισθωτών για την έκδοση της απαιτούμενης οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης μετά από γνώμη του Σ.Χ.Ο.Π.

Η ίδια δυνατότητα υπάρχει και στις περιπτώσεις μίσθωσης ακινήτων οποιασδήποτε Δημόσιας Υπηρεσίας σε περιοχές με επιτρεπόμενη χρήση διάφορη από τη ζητούμενη με τη σχετική διακήρυξη, ακόμη και σε κτίρια ειδικών χρήσεων που έχουν ανεγερθεί με κατά παρέκκλιση όρους δόμησης, εφόσον έχουν διενεργηθεί δύο τουλάχιστον δημοπρασίες για μίσθωση ακινήτου με επιτρεπόμενη τη ζητούμενη χρήση που να απέβησαν άγονες.

Επισημαίνεται ότι τα θεωρημένα αντίγραφα οικοδομικών αδειών (αρχικών η αναθεωρημένων για αλλαγή χρήσης) που κατατίθενται από όσους προσφέρουν ακίνητα για μίσθωση, αποτελούν τεκμήρια νομιμότητας των οικοδομικών στοιχείων των ακινήτων, εκτός των περιπτώσεων διαπίστωσης από την Επιτροπή Στέγασης εξόφθαλμων οικοδομικών παραβάσεων, όπως για παράδειγμα προσφοράς μηχανολογικού ορόφου, κάλυψης ημιυπαίθριου χώρου, υπέρβασης κάλυψης κ.λπ.

Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω εκτεθέντα παρακαλούμε για την πιστή από πλευράς σας εφαρμογή των διατάξεων του νέου νόμου. Ευνόητο είναι ότι η υπηρεσία μας θα είναι στη διάθεση σας για οποιαδήποτε περαιτέρω διευκρίνιση.