Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Απόφαση Μ.Π.Ναυπλίου: Απαγόρευση της επαγγελματικής χρήσης, όχι της βραχυχρόνιας μίσθωσης!

Η πρόσφατη απόφαση ασφαλιστικών του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, που αφορά διαμέρισμα σε πολυκατοικία του Ναυπλίου, είναι σαφές ότι διατάσσει την καθ΄ης ιδιοκτήτρια να μην επαναλάβει στο μέλλον την "επαγγελματική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας - διαμερίσματός της ως τουριστικού καταλύματος" (του Ν. 4276/2014) και όχι τη διενέργεια βραχυχρόνιων μισθώσεων (του Ν. 4446/2016), οι οποίες είναι κάτι το σαφώς διακεκριμένο και εντελώς διαφορετικό!

Οι λόγοι είναι οι εξής:

Το νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών στο πλαίσιο της "οικονομίας του διαμοιρασμού" που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στη χώρα μας καθορίζεται από το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016,  όπως είχε τροποποιηθεί με το άρθρο 36 Ν.4465/2017,ΦΕΚ Α 47/4.4.2017 και όπως αντικαταστάθηκε τελικά με τα άρθρα 83 και 84 Ν.4472/2017  (ΦΕΚ Α 74/19.5.2017). Είναι σαφές ότι οι μισθώσεις αυτές, εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, νομικά αποτελούν ειδική κατηγορία αστικών μισθώσεων για χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής, στις οποίες εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, χωρίς περιορισμό από ασυμβίβαστα κλπ., και χωρίς φορολογικά ή νομικά να αποκτά εμπορική ή επαγγελματική ιδιότητα ή να πρέπει να λάβει ξεχωριστό ΚΑΔ (Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας).

Οι μισθώσεις αυτές διαφοροποιούνται σαφώς από τις μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων του Νόμου 4276/2014, και ιδιαίτερα με τα αδειοδοτούμενα " Ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια − διαμερίσματα" της περ. γγ του άρθρου 1 του ανωτέρω νόμου, η εκμίσθωση των οποίων γίνεται αποκλειστικά ως επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από παροχή και άλλων υπηρεσιών, πράγμα που απαγορεύεται ρητά από τις διατάξεις περί βραχυχρόνιων μισθώσεων του Ν.  4446/2016, άρθρο 111. Από τις μισθώσεις αυτές διαφοροποιούνται επίσης και στο ότι οι μισθωτές βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ, ούτε με τέλος διαμονής, σε πλήρη αντίθεση με τους μισθωτές "Ενοικιαζομένων επιπλωμένων δωματίων-διαμερισμάτων" που οφείλουν και τα δύο.   

Εξάλλου σύμφωνα με το άρθρο 39 Α που προστέθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

"1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. ........ Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

4. Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

5. Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσονται του τέλους διαμονής." 

Στην κρίση του Δικαστηρίου βάρυνε η διάταξη του κανονισμού της πολυκατοικίας για απαγόρευση χρήσης ως ξενοδοχείου, όπως και κάθε είδους ενοχλήσεων των ενοίκων του κτιρίου από υπερβολικούς θορύβους κλπ., και οι παραβιάσεις του που πιθανολογήθηκαν κατά την ερήμην της καθ΄ής ακροαματική διαδικασία.  Δείτε αναλυτικό σχολιασμό της εδώ.

Συνεπώς κατ΄αρχήν η απόφαση αυτή αφορά τη συγκεκριμένη πολυκατοικία, με το συγκεκριμένο κανονισμό και τη συγκεκριμένη υπερβολική επαγγελματική χρήση του διαμερίσματος πέραν των ορίων που ορίζει η νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. 

Την υπόθεση χειρίστηκε στο δικαστήριο η δικηγόρος Ναυπλίου κα Βασιλική Αχριάνη.


Απόσπασμα της απόφασης υπ΄αριθμό 263/2019 του Μον. Πρωτοδικείου Ναυπλίου:

"Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης μάρτυρος των αιτούντων στο ακροατήριο και από τα προσκομιζόμενα έγγραφα πιθανολογήθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Οι αιτούντες είναι κύριοι, νομείς και κάτοχοι αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών πολυκατοικίας με υπόγειο που ανεγέρθηκε σε οικόπεδο της πόλης του Ναυπλίου και διέπεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, με την οποία καθορίστηκαν οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, οι χώροι αποκλειστικής χρήσης εκάστου συνιδιοκτήτη καθώς και οι περιορισμοί κατά τη χρήση των κοινόχρηστων μερών και των διηρημένων αυτοτελών ιδιοκτησιών και η οποία αποτέλεσε αναπόσπαστο μέρος του τίτλου ιδιοκτησίας καθενός από τους συνιδιοκτήτες.

Επίσης πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης, στις αρχές Αυγούστου 2019, προέβη σε καταχώρηση του ως άνω ακινήτου της σε τουριστικούς επαγγελματικούς οδηγούς κρατήσεων και σχετικές ιστοσελίδες με το διακριτικό τίτλο «big apartment» ως τουριστικής επιχείρησης - καταλύματος, και έκτοτε εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα, εκμισθώνοντάς το επιπλωμένο.

Επίσης παρέχει και άλλες υπηρεσίες, όπως την υποδοχή και παροχή τουριστικών οδηγιών και ξενάγησης, ενώ οργανώνει την έλευση και την αποχώρηση των επισκεπτών, ειδικά όταν υπάρχουν διαδοχικοί επισκέπτες, οι οποίοι μπορούν να συνυπάρχουν την ίδια ημέρα, για αυτές δε τις υπηρεσίες προβλέπει ειδικές χρεώσεις, εκτός της τιμής διανυκτέρευσης. Σύμφωνα δε με την αναρτημένη σε τουριστικούς οδηγούς καταχώρηση, στο ακίνητο της καθ’ης δύναται να φιλοξενηθούν έως 10 επισκέπτες, στην πραγματικότητα όμως διαμένουν περισσότερα άτομα, τα οποία εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες, όπως έχουν διαπιστώσει οι αιτούντες.

Οι επισκέπτες, οι οποίοι συνήθως είναι πολυμελείς οικογένειες ή μεγάλες παρέες, οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή τους στο διαμέρισμα, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και τις ώρες κοινής ησυχίας, αφήνουν τα απορρίμματά τους στους κοινόχρηστους χώρους, ενώ πολλές φορές καταλαμβάνουν, με τα οχήματά τους τις θέσεις στάθμευσης των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, παραβιάζοντας τις αποκλειστικές τους χρήσεις επί των θέσεων που αποτελούν παραρτήματα των ιδιοκτησιών τους και παρακωλύοντας τη δική τους στάθμευση.

Επίσης κατά τους καλοκαιρινούς μήνες οι επισκέπτες της καθ’ης κάνουν πολύωρη χρήση συγκεκριμένου κοινόχρηστου χώρου (σ.σ. κοινόχρηστης πισίνας), τον οποίο η καθ’ης διαφημίζει στην καταχώρησή της ως παροχή του διαμερίσματος της, αποκλείοντας τους αιτούντες από την ελεύθερη χρήση αυτής

Περαιτέρω πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης, για τη διευκόλυνση της πρόσβασης των επισκεπτών της στο μισθωμένο διαμέρισμα, παραχωρεί σε αυτούς τον κωδικό ασφαλείας των δύο κεντρικών εισόδων της πολυκατοικίας, με συνέπεια, οι αιτούντες να έρχονται καθημερινά σε επαφή με άγνωστο αριθμό προσώπων που εναλλάσσονται κάθε δύο με τρεις ημέρες.

Το γεγονός αυτό έχει προκαλέσει, δικαιολογημένα, έντονη ανασφάλεια στους αιτούντες, οι οποίοι ανησυχούν για την ακεραιότητά τους, την ασφάλεια των ανηλίκων τέκνων τους και των περιουσιακών τους στοιχείων.

Από την επισκόπηση την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών, στο άρθρο 4 αυτής, ορίζεται ότι «1 Για κάθε αμφισβήτηση ή αμφιβολία ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση των διαμερισμάτων ως χορευτικά κέντρα, σχολεία, ξενοδοχεία, ωδεία, χοροδιδασκαλεία ή σχολές ρυθμικής και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της οικοδομής και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της οικοδομής, ή που προσβάλλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια..».

Από όσα προαναφέρθηκαν, πιθανολογήθηκε ότι η καθ’ης χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, συγκεκριμένα ως τουριστικό κατάλυμα, που προσιδιάζει στην έννοια του ξενοδοχείου, αφού φιλοξενεί σε αυτό άγνωστο αριθμό ατόμων που εναλλάσσονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα ολίγων ημερών, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό.

Συνεπώς η αίτηση πρέπει να γίνει δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη, να υποχρεωθεί η καθ’ης να παύσει την προσβολή του κανονισμού σύστασης της πολυκατοικίας και συγκεκριμένα να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας - διαμερίσματος, της οποίας είναι κυρία, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας.

Επίσης πρέπει να απειληθεί σε βάρος της καθ’ης προσωπική κράτηση και χρηματική ποινή για κάθε παράβαση του διατακτικού της παρούσας απόφασης κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό. Επίσης πρέπει να επιβληθεί σε αυτήν η δικαστική δαπάνη των αιτούντων, όπως κατωτέρω ορίζεται.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ ερήμην της καθ’ης.

ΔΕΧΕΤΑΙ την αίτηση.

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την καθ’ης να παύσει την προσβολή του κανονισμού σύστασης της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στο Ναύπλιο, επί της οδού ….. και συγκεκριμένα να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση της υπό στοιχεία οριζοντίου ιδιοκτησίας - διαμερίσματος, της οποίας είναι κυρία, ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας.

ΑΠΕΙΛΕΙ σε βάρος της καθ’ης, προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή χιλίων (1.000,00) ευρώ για κάθε παράβαση του διατακτικού της παρούσας απόφασης.

ΕΠΙΒΑΛΛΕΙ σε βάρος της καθ’ης την δικαστική δαπάνη των αιτούντων, την οποία ορίζει στο ποσό ίων τριακοσίων (300,00) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στο Ναύπλιο, χωρίς την παρουσία της πληρεξούσιας δικηγόρου των αιτούντων, στις 7-11-2019.

πίσω στα νέα