Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
English | Francais | Deutch | Italian | Russian
Εμπορικές Μισθώσεις

ΝΟΜΟΣ 4242/2014 ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ: TΡΙΕΤΗΣ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΝΕΕΣ - 12ΕΤΗΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΠΑΛΑΙΕΣ

 

Οι εμπορικές - επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται σήμερα από το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014, (ΦΕΚ 50 A'/28.02.2014) .  Με τη νέα αυτή ρύθμιση την οποία εισηγήθηκε ο τότε Υπουργός Ανάπτυξης κ. Κωστής Χατζιδάκης, η οποία υπήρξε αποτέλεσμα ενός ακόμη μακροχρόνιου αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ για το αυτονόητο, απελευθερώθηκαν σε σημαντικό βαθμό οι νέες εμπορικές μισθώσεις ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και γραφείων, αποθηκών κλπ. σε όλη τη χώρα, ενώ παραμένει η 12ετής προστασία στις μισθώσεις που είχαν συναφθεί πρό της 1.3.2014 (παλαιές μισθώσεις). Στις νέες μισθώσεις ο ρυθμιστικός παράγοντας είναι το έγγραφο μισθωτήριο που θα συνυπογράψουν οι συμβαλλόμενοι, και όχι το δήθεν "ηλεκτρονικό μισθωτήριο", όπως ορισμένοι αφελώς εκλαμβάνουν την δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή της ΓΓΠΣ που υποκαθιστά απλώς τη σφραγίδα της Δ.Ο.Υ.), και συμπληρωματικά και μόνον ο νόμος. Οι ισχύουσες ρυθμίσεις για τις εμπορικές μισθώσεις είναι οι εξής:

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις προθέσεις τους και τις ανάγκες τους, όχι όμως συντομότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επιχειρηματική επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια (π.χ. 9ετία, για την έκπτωση του ΦΠΑ διαρρύθμισης του κτιρίου και τη χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ), ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται μόνον για μιά τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Στις μισθώσεις δηλαδή με σοβαρό αντικείμενο, θα είναι συνήθης στην πράξη και απόλυτα έγκυρη η συμφωνία για μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, χωρίς καμιά αποζημίωση προς οποιονδήποτε.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν ...«άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προισχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.

Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30. 

Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.

Παραμένουν όμως αμετάβλητες οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΠΟ ΤΗ ΣΕΛΙΔΑ ΜΑΣ ΤΟ ΚΕΙΜΕΝΟ ΤΟΥ ΣΧΕΤΙΚΟΥ ΝΟΜΟΥ (άρθρο 13)

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗΣ ΤΩΝ ΔΥΣΤΡΟΠΩΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΩΝ

ΤΥΠΩΣΤΕ ΑΠΟ ΤΗ ΣΕΛΙΔΑ ΜΑΣ ΤΟ ΝΕΟ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ ΓΙΑ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΚΑΤΑΘΕΣΗ

Δείτε τα υποδείγματα μισθωτηρίων που υπάρχουν διαθέσιμα στη Σελίδα Μελών της ιστοσελίδας μας, ανανεωμένα και ενημερωμένα, σε επεξεργάσιμη μορφή Word.doc:

1. Μισθωτήριο κύριας κατοικίας. 

2. Μισθωτήριο επαγγελματικής μίσθωσης. 

3. Μισθωτήριο δευτερεύουσας κατοικίας. 

4. Μισθωτήριο φοιτητικής κατοικίας 

5. Μισθωτήριο θερινής διαμονής.

6. Μισθωτήριο βραχυχρόνιας μίσθωσης. 

7. Μισθωτήριο χώρου στάθμευσης. 

8. Μισθωτήριο αγρομίσθωσης. 

9. Μισθωτήριο γενικής χρήσης, για κάθε άλλο ακίνητο 

10. Μισθωτήριο εποχιακής μίσθωσης (& εκλογικού γραφείου).

11. Ιδιωτικό συμφωνητικό παράτασης/τροποποίησης όρων μίσθωσης. 

12. Ιδιωτικό συμφωνητικό αναπροσαρμογής μισθώματος. 

13. Ιδιωτικό συμφωνητικό χρησιδανείου αγρού

14. Οδηγίες συμπλήρωσης μισθωτηρίων

15. Συμφωνητικό αποχώρησης μισθωτή & απόδοσης ακινήτου. 

16. Μισθωτήριο στην Αγγλική. 

 

ΕΠΙΤΡΟΠΕΣ ΔΙΑΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ:

Συνεχίζεται σε όλη τη χώρα η εφαρμογή του άρθρου 15 ν. 4013/2011 του Υπουργείου Περιφερειακής Ανάπτυξης, σύμφωνα με το οποίο,  στην έδρα κάθε μιας από τις περιφερειακές ενότητες (πρώην νομούς) της χώρας, συστήνονται Τριμελείς εξωδικαστικές Επιτροπές Διακανονισμού επίλυσης διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος των εμπορικών μισθώσεων. Με το νόμο αυτό η Πολιτεία ανέθεσε στην ΠΟΜΙΔΑ το ρόλο της θεσμικής εκπροσώπησης των εκμισθωτών ακινήτων της χώρας μας σε πανελλήνιο επίπεδο, δηλαδή στις Επιτροπές Διαμεσολάβησης που συστάθηκαν σε όλες σχεδόν τις περιφερειακές ενότητες της χώρας μας.

Η ΠΟΜΙΔΑ ανταποκρίθηκε απόλυτα στην πρόκληση αυτή, διορίζοντας στελέχη της (κυρίως δικηγόρους με άριστη γνώση του αντικειμένου) ως εκπροσώπους της σε όλες τις Επιτροπές Διακανονισμού της χώρας!

Στην έδρα κάθε Περιφερειακής Ενότητας εδρεύει και λειτουργεί Επιτροπή που αποτελείται από έναν  Δικαστικό Αντιπρόσωπο του Δημοσίου, ή τον Πρόεδρο του τοπικού Δικηγορικού Συλλόγου ως πρόεδρο, έναν κοινό εκπρόσωπο των επαγγελματικών και επιστημονικών φορέων και τον αναπληρωτή του, που ορίστηκε με κλήρωση από πρόσωπα που υποδείχτηκαν από τους επαγγελματικούς φορείς κάθε αντιπεριφέρειας και έναν εκπρόσωπο των ιδιοκτητών ακινήτων που ορίστηκε από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, κατόπιν έγγραφης πρόσκλησής της από τον οικείο Αντιπεριφερειάρχη.  Η Επιτροπή έχει διετή θητεία, με δυνατότητα παράτασής της για ένα ακόμη έτος. 

Η Επιτροπή Διακανονισμού είναι αρμόδια για την εξώδικη επίλυση διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται μέσα στα όρια της οικείας περιφερειακής ενότητας. Η Επιτροπή επιλαμβάνεται των υποθέσεων που εμπίπτουν στην αρμοδιότητά της κατόπιν ενυπόγραφης αναφοράς ενός τουλάχιστον των εμπλεκομένων μερών. Προϋπόθεση για το παραδεκτό της αναφοράς είναι να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή την τελευταία οικειοθελή ή δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος ή από προηγούμενη αναφορά του ιδίου μέρους για την αυτή μίσθωση, και να έχει προηγηθεί έγγραφη πρόσκληση για αναπροσαρμογή του μισθώματος προς το άλλο μέρος, χωρίς ανταπόκριση. Η υποβολή της αναφοράς δεν διακόπτει ούτε αναστέλλει τις προβλεπόμενες από το νόμο προθεσμίες για την άσκηση ενδίκου βοηθήματος.

Η Επιτροπή εξετάζει αντικειμενικά και αμερόληπτα τις υποθέσεις που άγονται ενώπιόν της με βάση την αρχή της εκατέρωθεν ακρόασης, κατά τρόπο ώστε να παρέχεται η δυνατότητα σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να εκφράζουν εγγράφως ή προφορικά τις απόψεις τους και να ενημερώνονται για τους ισχυρισμούς και τα έγγραφα που προσκομίζει το άλλο μέρος. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να παρίστανται στην Επιτροπή μετά ή διά δικηγόρου.

Η ΠΟΜΙΔΑ ζήτησε από τον Αναπλ. Υπουργό Περιφ. Ανάπτυξης κ. Σωκράτη Ξυνίδη και πέτυχε να τεθούν οι αναγκαίες προυποθέσεις για την υποβολή αναφορών στις Επιτροπές, ώστε να διαφυλαχθεί το κύρος και η αποτελεσματικότητά τους και να αποτρέπεται η καταχρηστική άσκησή τους ώστε να μην κατακλυσθούν από αβάσιμες ή συνεχώς επαναλαμβανόμενες αναφορές, που θα επιβράδυναν σημαντικά την έγκαιρη εκπλήρωση του έργου τους. Συγκεκριμένα:

α) να έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή της τελευταίας οικειοθελούς ή δικαστικής μείωσης ή προηγούμενης αναφοράς στην Επιτροπή για την ίδια μίσθωση και

β) να έχει προηγηθεί προηγούμενη έγγραφη πρόσκληση προς την άλλη πλευρά, χωρίς ανταπόκριση.

Εάν επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή του μισθώματος συντάσσεται Πρακτικό, το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της Επιτροπής και τα εμπλεκόμενα μέρη ή τους νομίμους εκπροσώπους τους ή τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους, επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό.  

Εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία, τότε  η Επιτροπή εκδίδει Πόρισμα, αντίγραφο του οποίου λαμβάνουν τα μέρη,  που εκφράζει την εκτίμησή της επί της υποθέσεως, καθώς και τη γνώμη της τυχόν μειοψηφίας. Το Πόρισμα λαμβάνεται υπόψη από τα Δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα.

Συμβιβασμός επί του μισθώματος που επιτυγχάνεται από τα μέρη χωρίς να έχει υποβληθεί στην Επιτροπή σχετική αναφορά ή πριν από την ακρόαση μπορεί να επικυρώνεται από αυτή με την υποβολή υπογεγραμμένου από τα μέρη Πρακτικού. Το επικυρωμένο από την Επιτροπή Πρακτικό επέχει  θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό.

Η έναρξη της διαδικασίας για επίτευξη συμβιβασμού δεν μπορεί να υπερβαίνει τις είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υποβολής της αναφοράς σύμφωνα με την παράγραφο 5. Αν εντός 20 εργάσιμων ημερών από την  ολοκλήρωση της διαδικασίας διακανονισμού, δεν έχει επιτευχθεί συμβιβασμός η Επιτροπή υποχρεούται να εκδώσει Πόρισμα σύμφωνα με την παράγρ.7.

Στη διαδικασία του παρόντος άρθρου υπάγονται και μισθώσεις των π.δ 715/79 (Α΄ 212) και π.δ 19/19.11.1932 (Α΄409), δηλαδή μισθώσεις του Δημοσίου και των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου. Η επίτευξη συμβιβασμού και η εφαρμογή του Πρακτικού Συμβιβασμού από τον εκμισθωτή ή μισθωτή που υπάγεται στις ανωτέρω διατάξεις δεν απαιτεί έγκριση από άλλη Αρχή ή φορέα.

Οι περιστάσεις είναι ιδιαίτερα δύσκολες για όλους μας, και ιδιαίτερα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που καλούνται όχι μόνον να πληρώσουν  φόρους πολύ πέραν από τις δυνάμεις τους, αλλά ταυτόχρονα να μειώσουν δραστικά τα μισθώματα  των ακινήτων τους. Σημειώνουμε ότι παρόμοιες διαιτητικές επιτροπές λειτουργούν στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες. Για την ΠΟΜΙΔΑ η πρόκληση ήταν τεράστια, όχι μόνον γιατί έπρεπε να αποδείξει, και το απέδειξε, ότι έχει τη δύναμη να στελεχώσει όλες τις επιτροπές της χώρας, αλλά και να διαδραματίσει ουσιαστικά τον ιστορικό ρόλο της ως υπερασπιστή του σημαντικότερου περιουσιακού στοιχείου του ελληνικού λαού, της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας του!

ΕΚΜΙΣΘΩΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ. Η ΠΟΜΙΔΑ καλεί όσους εκμισθωτές ακινήτων λάβουν την προβλεπόμενη έγγραφη πρόσκληση για αναπροσαρμογή μισθώματος, να προσέλθουν αμέσως στα κατά τόπο γραφεία των σωματείων της σε όλη τη χώρα για ενημέρωσή τους επί της νέας διαδικασίας.

ΑΝΤΙΠΕΡΙΦΕΡΕΙΕΣ. Η ΠΟΜΙΔΑ παρακαλεί τις αρμόδιες υπηρεσίες των αντιπεριφερειών της χώρας να αποστέλλουν τις έγγραφες προσκλήσεις τους για ορισμό μελών των τοπικών Επιτροπών (εκπροσώπου και αναπληρωτή) με συστημένη επιστολή τους προς το κεντρικό γραφείο μας: Σοφοκλέους 15 & Αιόλου, Αθήνα 10551.  

ΑΘΗΝΑ. Οι αιτήσεις των ενδιαφερομένων ενοικιαστών κατατίθενται στις γραμματείες του Τμήματος Εμπορίου των οικείων αντιπεριφερειών που εδρεύουν στην πρωτεύουσα κάθε (πρώην) νομού. Ειδικά για το Κέντρο της Αθήνας, η Επιτροπή εδρεύει και συνεδριάζει στο κεντρικό κτήριο της Περιφέρειας Αττικής, επί της Λ. Συγγρού 15-17, 6ος όροφος, η δε Γραμματεία της αρμόδιας Επιτροπής, αρμόδια για την παραλαβή των αιτήσεων,  εδρεύει στο κτίριο της οδού Σταδίου 60, Ομόνοια,  (Τμήμα Εμπορίου και Τουρισμού της Δ/νσης Ανάπτυξης ΠΕ Κεντρικού Τομέα, γραμματείς οι κ.κ. Χαράλαμπος Πνακάς και Ελένη Ψαλίδα, τηλ. 213 2101385 και φαξ. 210 3243990).

ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΑΠΟ ΤΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗΣ ΜΕΛΩΝ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ, ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ 15 & ΑΙΟΛΟΥ, ΑΘΗΝΑ, ΚΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΟ ΔΙΚΤΥΟ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗΣ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ