* Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, Τεχνικού Συμβούλου ΠΟΜΙΔΑ, exoikonomo@pomida.gr

Οι σημαντικότερες διατάξεις του Ν. 4759/2020 για τους ιδιοκτήτες κτιρίων

Άρθρο του Κώστα Καράμπαμπα, Πολιτικού Μηχανικού ΕΜΠ, Τεχνικού Συμβούλου ΠΟΜΙΔΑ exoikonomo@pomida.gr

Ο νέος πολεοδομικός νόμος 4759/2020 περιλαμβάνει διατάξεις επί σωρείας θεμάτων που αναφέρονται στον χωροταξικό σχεδιασμό (χερσαίο και θαλάσσιο), στην εκτός σχεδίου δόμηση, στις χρήσεις γης, στις κατηγορίες των οικοδομικών αδειών και τον τρόπο έκδοσης τους, στην ταυτότητα κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας, στην μεταφορά του συντελεστή δόμησης, στον νόμο των αυθαιρέτων κατασκευών/αλλαγών χρήσεων, στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις και στην ενεργοποίηση του προστίμου για εκπρόθεσμη δήλωση στο Κτηματολόγιο.

Το σημαντικότερα σημεία του νέου νόμου είναι τα παρακάτω:

Α) Εκτός σχεδίου δόμηση

1) Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για την χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.

2)Για τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίου ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ανέρχεται κατ' αρχήν σε 0,18, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης σε δέκα τοις εκατό (10%), ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο (2) και το ανώτατο ύψος των κτισμάτων απαγορεύεται να υπερβαίνει τον υδροκρίτη.

3) Σε κτίρια κατοικίας  η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει:

α) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ. μέχρι και τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. τα εκατόν πενήντα (150) τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.

β) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τ.μ. μέχρι και οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.

γ) Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των οχτώ χιλιάδων (8.000) τ.μ., για μεν τα πρώτα οχτώ χιλιάδες (8.000) τ.μ. τα διακόσια πενήντα οχτώ (258) τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα τριακόσια εξήντα (360) τ.μ.

Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω γίνεται κατανοητό ότι καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα επιφανείας έως 2000 τ.μ. και ότι δεν θίγεται η εκτός σχεδίου δόμηση για γήπεδα ελάχιστης επιφανείας 4000 τ.μ. (4 στρεμμάτων).

Μεταβατικά ορίζεται ότι εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος, υποβληθεί αίτηση για οικοδομική άδεια, ακόμη και εάν αυτή δεν συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται, όπως βεβαιώσεις της δασικής ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας, οι οποίες προσκομίζονται πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας, όπου απαιτείται, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα που με τις ισχύουσες παρεκκλίσεις του Π.Δ.24/5/1985 (ΦΕΚ 270 Δ/85) ήταν άρτια και οικοδομήσιμα και μικρότερα των 4000τ.μ. (όπως αυτά που ήταν εντός ζώνης πόλεων και κωμών και αυτά που είχαν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών καθώς και σε σιδηροδρομικές γραμμές) με τους όρους του Π.Δ.24/5/1985 (εφόσον οι διατάξεις του δεν ευρίσκονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του άρθρου 33 του νομοσχεδίου).

Β) Χρήσεις γης

Καθιερώνεται η Εθνική ονοματολογία χρήσεων γης που θα εφαρμόζεται στα πολεοδομικά σχέδια και αντιστοιχίζονται οι χρήσεις γης με τους ΚΑΔ.

Γ)Οικοδομικές άδειες/Ταυτότητα Κτιρίου-Διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας

1)Η προέγκριση είναι υποχρεωτική για οικ. άδειες Κατηγορίας 1 και 2 και προαιρετική για οικ. άδειες της Κατηγορίας 3.

2)Η έκδοση των οικ. αδειών (αφού πρώτα έχουν περάσει από της διαδικασία της προέγκρισης όπου απαιτείται) γίνεται αυτόματα.

3)Η Ταυτότητα Κτιρίου-Διηρημένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας θα ισχύσει από 1.1.21

Δ)Μεταφορά του συντελεστή δόμησης

Θα ενεργοποιηθεί η διαδικασία μεταφοράς του συντελεστή δόμησης μιας και προσδιορίζονται τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης, τα ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, οι ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης καθώς και η διαδικασία μεταφοράς του. Πρώτοι ωφελούμενοι αναμένεται ότι θα είναι οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων.

Ε) Διατάξεις περί αυθαιρέτων (Ν.4495/2017)

1)Στην Κατηγορία 4 εκτός από αυτές τις αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης που ήδη εμπίπτουν στην παραπάνω Κατηγορία(άρθρο 96 του Ν.4495/2017)  πλέον ορθά εντάσσονται και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης

α)Οι αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση.

β) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής.

γ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου (πρασιάς)  κατά λιγότερο από είκοσι (20) εκατοστά.

δ) αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο.

ε) Αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσεις της Κατηγορίας 5 για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές, οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης, ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ ΑΕ σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α’ 94).

Υπενθυμίζεται ότι η Κατηγορία 5 του άρθρου 96 του Ν.4495/2017 έχει πάψει να μπορεί να τακτοποιηθεί από 30/9/20.

2) Πολυκατοικίες: Υπαγωγή στον Ν.4495/2017 χωρίς συναίνεση λοιπών συνιδιοκτητών.

Όταν η αυθαίρετη κατασκευή καταλαμβάνει κοινόχρηστο/κοινόκτητο χώρο τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί στην υπαγωγή του Ν.4495/2017 χωρίς την συναίνεση των συνιδιοκτητών του οικοπέδου όταν:

α)η αυθαίρετη κατασκευή έχει συντελεστεί από την ανέγερση της οικοδομής ή

β)  υφίσταται η ίδια σε όλους τους ορόφους.

Αν δεν συντρέχει ένας από τους δυο λόγους τότε για την υπαγωγή στον Ν.4495/17 απαιτείται η συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών.

3) Μονομερής τροποποίηση σύστασης.

Μέχρι τώρα ίσχυε ότι για να τροποποιηθεί μονομερώς η σύσταση θα έπρεπε η αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο/κοινόκτητο χώρο να είχε συντελεστεί από την ανέγερση της οικοδομής και να υφίσταται σε όλους τους ορόφους (να ισχύουν σωρευτικά και οι δυο προϋποθέσεις). Τώρα (εκτός από το παραπάνω) ισχύει:

Eφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται, και γι΄αυτό δεν απαιτείται πλέον.

Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά και οι δυο προϋποθέσεις είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.

Στ) Ρυμοτομικές Απαλλοτριώσεις - Δεσμεύσεις

1)Προβλέπεται η αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει άπρακτο μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους.

2)Μπορεί να γίνει επανυποβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης επί του ακινήτου μόνο για άλλη μια φορά.

Ζ)Επιβολή προστίμου για εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης στο Κτηματολόγιο

Το πρόστιμο που επιβάλλεται εξαρτάται από την αξία του ακινήτου αλλά και από τον χρόνο καθυστέρησης υποβολής της δήλωσης, με ελάχιστο ποσό τα 300 ευρώ. Η σχετική υπουργική απόφαση θα εκδοθεί μέσα το επόμενο εξάμηνο, και η επιβολή του θα αρχίσει από τη δημοσίευσή της.

Τέλος, απλοποιείται ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), δίνονται κίνητρα για περιβαλλοντική αναβάθμιση πυκνοκατοικημένων περιοχών (αύξηση συντελεστή δόμησης, αύξηση επιτρεπόμενου ύψους) και προβλέπονται ευνοϊκές διατάξεις για την προσβασιμότητα ανθρώπων με αναπηρία.