Ο 35ετής σχεδόν αγώνας της ΠΟΜΙΔΑ για το πρόβλημα της ακυρότητας των θέσεων στάθμευσης στον ανοικτό χώρο της πυλωτής, αν αυτές είχαν δημιουργηθεί ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, φαίνεται ότι σύντομα θα έχει αίσιο τέλος, όπως προκύπτει από έγκυρο ρεπορταζ του δημοσιογράφου Προκόπη Γιόγιακα, που δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ στις 13.12.2022, μαζί με την οποία δημοσιεύεται και άρθρο του αρμόδιου υφυπουργού Κτηματολογίου κ. Θεόδωρου Λιβάνιου, με το οποίο επιβεβαιώνεται ρητά το ανωτέρω ρεπορτάζ. 

Πρόκειται για μια πληγή που παραμένει ανοιχτή από τη δεκαετία του ’70 η οποία προκαλεί ακόμη και σήμερα,  εντάσεις και διαμάχες μεταξύ των ενοίκων των παλιών πολυκατοικιών, στις πυλωτές, στις δικαστικές αίθουσες και σήμερα σοβαρό πρόβλημα στο Κτηματολόγιο, προβληματίζοντας και τους συμβολαιογράφους, με τον πρόεδρό τους κ. Γιώργο Ρούσκα, να συντάσσεται και αυτός στον πολυετή αγώνα για την ανεύρεση λύσης.

«Τα ΝΕΑ» είχαν αναφερθεί εκτενώς και στο φύλλο της 28^ης Νοεμβρίου 2022, στις  «άκυρες» θέσεις στάθμευσης με χιλιοστά στην πυλωτή των παλαιών πολυκατοικιών. Όπως είναι γνωστό, με απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, κρίθηκαν ως άκυρες πολλές χιλιάδες θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πυλωτής πολυκατοικίας, αγορασμένες νόμιμα σε χρόνο που αυτό επιτρεπόταν, με αποτέλεσμα να παραμένουν «στον αέρα» και τα χιλιοστά εξ’ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου των θέσεων αυτών, και να μην «κλείνουν» τα χιλιοστά του οικοπέδου στο Κτηματολόγιο. 

Κατά τον Στράτο Παραδιά, πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ η οποία από χρόνια επισημαίνει την ανάγκη επίλυσης του προβλήματος, αυτό έχει προκύψει επειδή όταν το 1981 νομοθετήθηκε απαγόρευση δημιουργίας νέων θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή, δεν υπήρξε μεταβατική διάταξη για όσες είχαν ήδη νόμιμα συσταθεί, ενώ 20 χρόνια αργότερα η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, αν και με ισχυρότατη μειοψηφία,  απεφάνθη ότι είναι και αυτές άκυρες, δημιουργώντας ένα άλυτο νομικό αδιέξοδο για τους ιδιοκτήτες τους και στη συνέχεια και για το Κτηματολόγιο, αλλά και σωρεία αντιδικιών στις πολυκατοικίες με τέτοιες θέσεις στάθμευσης…   

Δύο ρυθμίσεις για την οριστική λύση 

Από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης αναγνωρίστηκε επί τέλους το πρόβλημα, γιατί παρεμπόδιζε την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, και η λύση του θα δοθεί με τροπολογία, η οποία θα ενσωματωθεί σε νομοσχέδιο που θα κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή, το αργότερο έως το τέλος του χρόνου.Σε αυτήν θα προβλέπεται ότι οι συγκεκριμένες θέσεις θα μπορούν να μετατραπούν σε παρακολούθημα υπάρχουσας οριζοντίου ιδιοκτησίας, δηλαδή σε χώρο στον οποίο δεν θα υπάρχει αυτοτελές περιουσιακό δικαίωμα, αλλά δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης που θα ακολουθεί πάντοτε τον κύριο χώρο, με μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου και ενσωμάτωση σε αυτή του ποσοστού συγκυριότητας της θέσης στάθμευσης επί του οικοπέδου, από ιδιοκτήτες που έχουν άλλη οριζόντια ιδιοκτησία –χώρο κύριας χρήσης (διαμέρισμα) στην ίδια πολυκατοικία.

Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας θέσης δεν έχει δικό διαμέρισμα, κατάστημα ή γραφείο στην ίδια πολυκατοικία, θα μπορεί να την μεταβιβάσει αποκλειστικά σε ιδιοκτήτη του ίδιου κτιρίου, που θα την προσαρτήσει ως παράρτημα στην ιδιοκτησία του αγοραστή, προσθέτοντας σε αυτήν τα χιλιοστά της.   

Εφόσον υλοποιηθούν οι δύο αυτές ρυθμίσεις του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, θα επιλυθεί οριστικά το πρόβλημα της νομιμότητας των ανοιχτών θέσεων στάθμευσης στις πυλωτές πολυκατοικιών, οι οποίες στην ουσία σήμερα είναι «πράγματα εκτός συναλλαγής» παρεμποδίζοντας τόσο τις εμπράγματες συναλλαγές, τις γονικές παροχές και δωρεές όσο και την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης των πολυκατοικιών.

Άλλωστε σε παρόμοια λύση είχε προσανατολιστεί σε αρκετές περιπτώσεις και η νομολογία των δικαστηρίων. Δηλαδή παρότι είχε κρίνει άκυρες τις συστάσεις αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας όταν αφορούν ανοιχτές θέσεις στάθμευσης σε πυλωτή,  που δεν δύναται να μεταβιβαστούν ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες, εν τούτοις, με εφαρμογή του άρθρου 182 ΑΚ, που ορίζει ότι όταν μια άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, είχε δεχθεί ότι μια άκυρη σύσταση και μεταβίβαση ανοιχτής θέσης στάθμευσης σε πυλωτή ως ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της θέσης αυτής, αφού ήταν προφανές ότι οι συμβαλλόμενοι θα ήθελαν την εγκυρότητά της.

Ετσι τώρα με την προωθούμενη απο το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης διάταξη, δίνεται διέξοδος στη νομιμότητα των θέσεων αυτών, εφόσον ενσωματωθούν ως παρακολούθημα σε άλλη οριζόντια ιδιοκτησία που βρίσκεται στην ίδια πολυκατοικία, ενσωματώνοντας και το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.

Από την ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζεται ότι το παραπάνω πρόβλημα αφορά αποκλειστικά ανοικτές θέσεις στάθμευσης στις πυλωτές παλαιών πολυκατοικιών. Δεν αφορά συνεπώς τις θέσεις στάθμευσης στις πυλωτές των νεότερων οικοδομών, οι οποίες όλες είναι παραρτήματα διαμερισμάτων και άλλων ιδιοκτησιών κύριας χρήσης του ίδιου κτιρίου, τις θέσεις στάθμευσης εκτός πυλωτής, τις κλειστές θέσεις στάθμευσης του ισογείου και όλες τις υπόγειες θέσεις στάθμευσης των πολυκατοικιών.