Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
Αυθαίρετα και Ταυτότητα κτιρίου. Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ

Ταυτότητα Κτιρίου: Δείτε εδώ από το 2.18.30  λεπτό της εκπομπής της ΕΡΤ "Πρωινή Ενημέρωση" τι περιμένει τους πωλητές διαμερισμάτων κλπ. από τον επόμενο Ιούνιο: https://webtv.ert.gr/promo/15noe2019-proini-enimerosi-ert/

Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Κωστής Χατζηδάκης, συναντήθηκε την Τετάρτη, 13.11.2019 με τους προέδρους του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), κ. Γιώργο Στασινό, και της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), κ. Στράτο Παραδιά, για το μείζον ζήτημα των αυθαιρέτων. Στη συνάντηση συμμετείχαν επίσης ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Δημήτρης Οικονόμου, και ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης. Μετά την ολοκλήρωση της συνάντησης έγιναν οι ακόλουθες δηλώσεις:

Κωστής Χατζηδάκης: Συνολική και σύγχρονη λύση για τα αυθαίρετα!

«Σήμερα είμαι πολύ ικανοποιημένος, διότι έχουμε καταλήξει σε μια συνολική και σύγχρονη, θέλω να πιστεύω, λύση για τα αυθαίρετα. Λύση η οποία είναι σύμφωνη και με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Λύση που παράλληλα βρίσκει τη συναίνεση σε μεγάλο βαθμό τόσο του ΤΕΕ όσο και της ΠΟΜΙΔΑ. Σε τι συνίσταται αυτή η λύση;

Πρώτα από όλα, θα δοθεί μια παράταση για την τακτοποίηση αυθαιρέτων μέχρι τα τέλη Ιουνίου του 2020. Η παράταση αυτή θα είναι η τελευταία παράταση για την κατηγορία 5, για τα βαριά αυθαίρετα. Από τον Ιούνιο και μετά δεν θα υπάρξει άλλη τέτοια δυνατότητα για αυτή τη συγκεκριμένη κατηγορία.

Δεύτερον, από το τέλος του Ιουνίου και μετά θα υπάρξει μια σφαιρική και μονιμότερη λύση για το ζήτημα των αυθαιρέτων. Ποια θα είναι τα χαρακτηριστικά της λύσης αυτής; Πρώτα από όλα, θα εξακολουθήσει να υπάρχει η κόκκινη γραμμή του 2011. Δηλαδή μιλάμε για αυθαίρετα που με βάση τους σημερινούς νόμους, τον νόμο του 2013 και τον νόμο του 2017, έχουν αναγνωριστεί ως αυθαίρετα και για τα οποία μιλάει έτσι κι αλλιώς η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Εκτός αυτού, θα συνδεθεί η τακτοποίηση των αυθαιρέτων από τον Ιούνιο και μετά με την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. Θα σας εξηγήσει ο υφυπουργός, ο κ. Οικονόμου, τις λεπτομέρειες αυτής της ρύθμισης, πώς συγκεκριμένα θα λειτουργήσει αυτή η ρύθμιση που είναι κλειδί στην όλη λύση την οποία σας παρουσιάζουμε.

Επιπλέον, θα υπάρξει άλλη μια παράμετρος που έχει να κάνει με τα χρήματα που θα καταβάλλονται στο Δημόσιο για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Δηλαδή από τον Ιούνιο του 2020 και μετά, όποιος δεν έχει μέχρι τότε τακτοποιήσει το ακίνητό του, θα καταβάλει 20% παραπάνω χρήματα για την τακτοποίησή του. Και για κάθε χρόνο περαιτέρω καθυστερήσεων θα καταβάλλεται ένα επιπλέον 5%. Δηλαδή αν καθυστερήσεις ένα χρόνο ακόμα, θα πληρώνεις 25%, αν καθυστερήσεις δυο χρόνια ακόμα 30%, κ.ο.κ.. Θεωρούμε ότι η ρύθμιση αυτή είναι δίκαιη και λειτουργική. Δίκαιη, διότι συνδέει το ύψος των χρημάτων που καταβάλλονται με την ταχύτητα, με την οποία κάποιος ιδιοκτήτης σπεύδει να τακτοποιήσει το ακίνητό του. Και λειτουργική, διότι το Υπουργείο αυτό, τουλάχιστον στο συγκεκριμένο ζήτημα, παύει να είναι Υπουργείο παρατάσεων και γίνεται ένα υπουργείο συνολικής ρύθμισης για τα αυθαίρετα. Ρύθμιση η οποία δεν είναι αποτέλεσμα συναλλαγής, αλλά αποτέλεσμα συνεννόησης. Επίσης έχει ως βάση το Σύνταγμα και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Αυτή είναι η βασική φιλοσοφία της ρύθμισης και δίνω τον λόγο στον κ. Οικονόμου να παρουσιάσει το θέμα ειδικά με την ηλεκτρονική ταυτότητα.

Ακόμα μια φορά θέλω να ευχαριστήσω τον κ. Στασινό και τον κ. Παραδιά, τον κ. Παραδιά και τον κ. Στασινό, για το εποικοδομητικό πνεύμα συνεργασίας το οποίο επέδειξαν, προκειμένου όλοι μαζί να αντιμετωπίσουμε σε μια καλύτερη βάση αυτό το θέμα το οποίο έχει ταλαιπωρήσει και την πολιτεία και τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες, επί πάρα πολλά χρόνια».

Δημήτρης Οικονόμου:

«Να εξηγήσω λίγο αυτή τη διπλή ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίουΓια τα νέα κτίρια, αυτά που κατασκευάζονται από εδώ και πέρα, η ηλεκτρονική ταυτότητα θα είναι σε επίπεδο κτιρίου. Αυτό είναι εύκολο γιατί υπάρχει πλέον μια άδεια συνολική, δεν υπάρχει καμιά πρακτική δυσκολία ή κάποιο ιδιαίτερο κόστος για να δηλώνεται με ενιαίο τρόπο όλο το κτίριο. Για τα παλαιότερα κτίρια πάλι στο τέλος θα καταλήξουμε σε ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, ασφαλώς θα προκύψει κι εκεί, αλλά με μια σταδιακή διαδικασία η οποία θα μπορεί να γίνεται κατά διηρημένη ιδιοκτησία. Δηλαδή όποιος έχει μια διηρημένη ιδιοκτησία και θέλει να κάνει μια μεταβίβαση ή για κάποιο άλλο λόγο ενδιαφέρεται, να το νοικιάσει ή οτιδήποτε, θα μπορεί να δημιουργήσει ηλεκτρονική ταυτότητα αποκλειστικά της διηρημένης ιδιοκτησίας του. Σιγά- σιγά θα προστίθενται και οι υπόλοιπες διηρημένες ιδιοκτησίες και στο τέλος πάλι θα έχουμε το συνολικό ακίνητο. Ο πρώτος που θα θέλει να κάνει μια τέτοια ηλεκτρονική ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας θα πρέπει να δηλώσει και το ποσοστό που του αντιστοιχεί σε χιλιοστά επί των κοινοχρήστων και αν υπάρχουν αυθαιρεσίες στα κοινόχρηστα, θα πρέπει να δηλώσει και τα κοινόχρηστα, δηλαδή να υπάρξουν σχετικά σχέδια. Αν υπάρχουν αυθαιρεσίες, δεν υπάρχει κάποια τέτοια υποχρέωση. Αυτό θα είναι θέμα μιας δήλωσης. Αν κάποιος σκόπιμα δεν το δηλώσει, θα το βρει μπροστά του αργότερα.

 Ένα άλλο στοιχείο για το οποίο έχει γίνει μεγάλη συζήτηση, για το ποια δικαιολογητικά απαιτούνται. Και στις δύο περιπτώσεις θα απαιτούνται τα ίδια δικαιολογητικά. Γίνεται μία εξαίρεση για τη στατική επάρκεια, στην περίπτωση της διηρημένης ιδιοκτησίας, για μια πενταετία. Παραμένει όμως η υποχρέωση δήλωσης βεβαίωσης τρωτότητας. Αν η βεβαίωση τρωτότητας αναφέρει ότι υπάρχει πρόβλημα στατικότητας ή οτιδήποτε άλλο, προφανώς οποιοσδήποτε θέλει μπορεί να προχωρήσει και στο επόμενο στάδιο αμέσως. Αλλά δεν θα είναι υποχρεωτικό εξαρχής, διότι είναι μια βαριά διαδικασία και σε πολλές περιπτώσεις δεν είναι απαραίτητη επί της ουσίας από την αρχή.

Ένα άλλο σημαντικό είναι ότι οι προβλεπόμενοι, από τη σημερινή νομοθεσία, έλεγχοι των δηλώσεων αυθαιρέτων σε ποσοστό 5% που δεν έχουν ενεργοποιηθεί, θα ενεργοποιηθούν πάρα πολύ γρήγορα. Θα γίνεται από ιδιώτες ελεγκτές δόμησης και προφανώς στην περίπτωση που θα εντοπίζονται αυθαιρεσίες θα υπάρχουν σοβαρές κυρώσεις τις οποίες θα τις μάθετε αναλυτικά.

Άρα αυτό το οποίο είναι βασικό στοιχείο της όλης προσέγγισης είναι η μη αναπαραγωγή του προβλήματος των αυθαιρέτων από εδώ και πέρα. Η ενεργοποίηση αυτών των ελέγχων μαζί με την ηλεκτρονική ταυτότητα σίγουρα μας δίνει τους μηχανισμούς που θα επιτρέπουν να ελέγχουμε ότι δεν θα έχουμε αυθαίρετα από εδώ και πέρα. Ή αν θα έχουμε από κάποιους, θα υπάρχουν αυστηρές κυρώσεις και θα μπορούν να αντιμετωπίζονται».

Γιώργος Στασινός:

«Είναι σημαντικό, και ξέρετε ότι ήταν αίτημα και δικό μας, να προχωρήσουμε ένα βήμα παραπέρα και να μην έχουμε οι μηχανικοί έναν ρόλο διεκπεραιωτή, να μαζεύουν κάποια στοιχεία για δηλώσεις αυθαιρέτων, που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Έτσι, με την καλή συνεργασία που είχαμε με το Υπουργείο, με τον υπουργό, τον υφυπουργό και τους γενικούς γραμματείς και με την ΠΟΜΙΔΑ προχωρήσαμε ένα βήμα παραπέρα.

Τον Ιούνιο θα ισχύει η ταυτότητα κτιρίου και η ταυτότητα ιδιοκτησίαςκαι σιγά σιγά θα συμπληρώνεται και θα οδηγεί σε όλο το κτίριο. Είναι σημαντικό ότι και για τους ιδιοκτήτες θα υπάρχουν σε μια ηλεκτρονική πλατφόρμα τα σχέδια, όπως έχουν κατασκευαστεί τα κτίρια και τα διαμερίσματα. Έτσι θα έχουμε απόλυτα στοιχεία για το ποιος είναι ο κτιριακός πλούτος της χώρας, το οποίο ήταν και σημαντικό για να κάνουμε και τον αντίστοιχο σχεδιασμό.

Παράλληλα, με το σύστημα που θα ελέγχει το 5% των δηλώσεων δειγματοληπτικά και παράλληλα με το ηλεκτρονικό σύστημα καταγγελιών, το οποίο θα μπορεί οποιοσδήποτε να καταγγείλει κάποιον που χτίζει σήμερα αυθαίρετο και θα πηγαίνει ένας ελεγκτής δόμησης να το ελέγχει και θα έχει και βαριά πρόστιμα, νομίζω ότι με την κόκκινη γραμμή της 28ης 7ου του 2011, λύνουμε ένα πολύ σημαντικό ζήτημα που υπήρχε στη χώρας μας και ο καθένας πίστευε ότι μπορούσε να χτίζει αυθαίρετο και να μην τιμωρείται.

Ο συνδυασμός όλων αυτών των μέτρων θα μας οδηγήσει να μην θέλει ο κάθε πολίτης και να μην έχει καν στο μυαλό του κάποιος να χτίζει αυθαίρετο, γιατί θα του κοστίζει πάρα πολύ ακριβά και δεν θα υπάρχει ούτε μια περίπτωση να μην τον πιάσουν.

Πηγαίνουμε σε μια πολύ σημαντική ρύθμιση που προβλεπόταν και στους προηγούμενους νόμους. Σαν ΤΕΕ, είμαστε έτοιμοι να την εφαρμόσουμε. Η ηλεκτρονική πλατφόρμα θέλει ενδεχομένως κάποιες μικρές αλλαγές. Άρα θα μπορούμε από 30 Ιουνίου να υποστηρίξουμε αυτή τη διαδικασία πλατφόρμα και έτσι λύνουμε ένα τεράστιο πρόβλημα που υπήρχε μέχρι σήμερα, όχι μόνον το ΤΕΕ, η Πολιτεία, οι ιδιοκτήτες αλλά και σε συνεργασία με το ΣτΕ και αυτά που προβλέπονταν μέχρι σήμερα. Είναι πολύ σημαντικό βήμα γιατί έτσι μόνον μπορούμε να αλλάξουμε νοοτροπία. Να ξέρει ο καθένας ότι δεν μπορεί να χτίσει αυθαίρετο και ότι θα του το κατεδαφίσουν κάποια στιγμή και ότι σε αυτό θα πρέπει να ληφθούν πρωτοβουλίες όταν το χτίσει αυθαίρετα, και θα είναι αυστηρές οι ποινές και ότι θα υπάρχει μια κανονικότητα στη χώρα που ο καθένας θα είναι ίσος απέναντι στους νόμους».

Στράτος Παραδιάς:

«Με τη νέα ρύθμιση, ταυτότητα κτιρίου θα αποκτά κάθε κτίριο που μεταβιβάζεται ολόκληρο καθώς και κάθε κτίριο που η πλειοψηφία των ιδιοκτητών του θα επιλέξει να αποκτήσει ταυτότητα για όλο το κτίριο αντί να πληρώνουν κάθε φορά μηχανικό για μία - μία ιδιοκτησία. Θα είναι ένα μέτρο χρήσιμο για την κοινωνία και ελπίζουμε ότι δεν θα προκύψει καμία επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων».

 

Η ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΗΣ ΠΟΜΙΔΑ ΓΙΑ ΤΗΝ «ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΟΥ»

Παραθέτουμε το πλήρες κείμενο της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ προς το ΤΕΕ και το ΥΠΕΝ για το θέμα της Ταυτότητας Κτιρίου.

ΓΕΝΙΚΑ: Η έκδοση «ταυτότητας» κτιρίου, εννοιολογικά παραπέμπει αυτονόητα στην καταγραφή των βασικών πολεοδομικών και πληροφοριακών στοιχείων ολοκλήρου του κάθε κτιρίου. Συνεπώς έκδοση ταυτότητας κτιρίου νοείται μόνον για ολόκληρα κτίρια και όχι για επί μέρους  τμήματά τους  όπως π.χ. για ένα διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα, θέση στάθμευσης κλπ. Η έκδοση «ταυτότητας κτιρίου»  ακόμη και για γκαρσονιέρες, μικρά γραφεία, υπόγειες αποθήκες κλπ. είναι θα είναι μια προσχηματική διαδικασία δήθεν «ταυτοποίησης» τήδε κακείσε εγκατεσπαρμένων ιδιοκτησιών, που για μεν τους ασχολουμένους με την έκδοσή της θα αποτελεί γενεσιουργό λόγο «απασχόλησης» και συνεχούς είσπραξης αμοιβών, όμως για τους ιδιοκτήτες θα αποτελεί πηγή συνεχούς γραφειοκρατικής ταλαιπωρίας και οικονομικής αιμορραγίας, χωρίς καμιά απολύτως χρησιμότητα και χωρίς κανένα απολύτως κοινωνικό όφελος ή χρησιμότητα. Αν θέλουμε λοιπόν την εφαρμογή «ταυτότητας κτιρίου» ας κυριολεκτήσουμε, και ας οριοθετήσουμε σωστά την εφαρμογή της, ώστε να ανταποκρίνεται στη λογική και το κοινωνικό συμφέρον.  

Α. Γι΄αυτό προτείνουμε να οριστεί ότι «ταυτότητα κτιρίου» θα εκδίδεται υποχρεωτικά στις εξής κατηγορίες ΟΛΟΚΛΗΡΩΝ κτιρίων και με τους εξής χρονικούς προσδιορισμούς:

 

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΚΤΙΡΙΟΥ

ΧΡΟΝΟΣ ΕΚΔΟΣΗΣ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑΣ

1.

Σε όλα τα ΝΕΑ ΚΤΙΡΙΑ κάθε είδους

Κατά την αποπεράτωσή τους

2.

Στα ΠΛΗΡΩΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΟΜΕΝΑ ΟΛΟΚΛΗΡΑ κτίρια

Κατά το χρόνο αποπεράτωσης της ανακαίνισής τους, ή αλλαγής της χρήσης τους

3.

Στα ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΜΕΝΑ ΟΛΟΚΛΗΡΑ ΚΤΙΡΙΑ

Κατά την με κάθε τρόπο μεταβίβασή τους (πώληση, διανομή, γονική παροχή, δωρεά, αποδοχή κληρονομιάς).

4.

Σε ΟΛΑ ΤΑ ΚΤΙΡΙΑ ΠΟΥ ΑΝΗΚΟΥΝ στο Δημόσιο, τους Ο.Τ.Α. και τα ΝΠΔΔ

Εντός πέντε (5) ετών από την ημερομηνία ισχύος της ταυτότητας 

5.

Σε όλα τα ΙΔΙΩΤΙΚΑ ΚΤΙΡΙΑ που καταλαμβάνονται ΟΛΟΚΛΗΡΑ από τις χρήσεις που περιλαμβάνονται στην Κατηγορία Ι του άρθρου 55 του Ν. 4495/2017

Εντός πέντε (5) ετών από την ημερομηνία ισχύος της ταυτότητας 

6.

Στα ΠΟΛΥΙΔΙΟΚΤΗΤΑ ΚΤΙΡΙΑ (πολυκατοικίες, κτίρια γραφείων, καταστημάτων κλπ.)

Οταν συνιδιοκτήτες που έχουν 501 ψήφους   στην Γ.Σ. αποφασίσουν την έκδοση ταυτότητας για ΟΛΟΚΛΗΡΟ το κτίριο.

 

Β. Από τα δικαιολογητικά της ταυτότητας κτιρίου (άρθρο 54):

β) Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,  να συμπεριληφθούν μόνον αν υπάρχουν διαθέσιμα στην πολεοδομία. Αν δεν υπάρχουν, να συμπεριληφθούν οι κατόψεις που συνοδεύουν τη συμβολαιογραφική πράξη της οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου, ή να συμπεριληφθεί βεβαίωση της πολεοδομίας ότι δεν υπάρχουν στο αρχείο της. Σε κάθε περίπτωση να αποκλειστεί η έμμεση και κοστοβόρα υποχρέωση ανασύστασης του πολεοδομικού φακέλου του κτιρίου.

στ) Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων α, β και ε: Είναι απαράδεκτη και κοστοβόρα η απαίτηση για σχέδια αποτύπωσης της εσωτερικής διαρρύθμισης των κτιρίων, κάτι το οποίο σήμερα δεν απαιτείται.  

Γ. Σε ότι αφορά τις επιμέρους ιδιοκτησίες κάθε είδους υφισταμένων κτιρίων (διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα, θέσεις στάθμευσης, υπόγεις αποθήκες κλπ.) θα συνεχίσει να ισχύει η διαδικασία της έκδοσης βεβαίωσης μηχανικού, με την οποία θα εξακολουθήσουν να ελέγχονται οι βασικές πολεοδομικές παράμετροι (κάλυψης – δόμησης – ύψους)  κάθε ιδιοκτησίας και θα εκδίδεται ενεργειακό πιστοποιητικό.

Δ. Νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών. Μετά από μια αρχική παράταση του ισχύοντος νομικού πλαισίου μέχρι την 30.6.2020, ώστε να γίνει η απαιτούμενη προετοιμασία,  η διαδικασία νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών θα μπορεί να συνεχιστεί τόσο μέσω της διαδικασίας έκδοσης της «ταυτότητας» ολοκλήρου κτιρίου, όσο και μέσω της διαδικασίας βεβαίωσης μηχανικού για τις επί μέρους ιδιοκτησίες, είτε χωρίς χρονικό περιορισμό, είτε με ένα αρχικό ορίζοντα 3ετίας και με χρονικά σταδιακά προσαυξανόμενα πρόστιμα. Αν εκλείψει η δυνατότητα αυτή, θα προκύψει εκτεταμένη αδυναμία σύνταξης οποιουδήποτε μεταβιβαστικού συμβολαίου, αφού σε όλες τις ιδιοκτησίες υπάρχουν μικροαποκλίσεις που δεν επιτρέπεουν την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού. Για να ενθαρρυνθεί η διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων, προτείνουμε δύο άκρως αναγκαίες αλλαγές στα ισχύοντα:

-Το βασικό πρόστιμο ανά τ.μ. να υπολογίζεται με συντελεστή 0,10, αντί 0,15 επί της τιμής ζώνης της κάθε περιοχής. Αυτό είναι αναγκαίο λόγω και της επικείμενης μαζικής αύξησης των αντικειμενικών αξιών, αλλά και λόγω του έτσι θα δοθεί η ευκαιρία της συμμετοχής στη διαδικασία σε όσους αδυνατούν οικονομικά να αντεπεξέλθουν στο ύψος του προστίμου, ιδιαίτερα αν έχουν πολλά τετραγωνικά μέτρα για νομιμοποίηση.

- Οτιδήποτε νομιμοποιείται, να μπορεί και να μεταβιβάζεται! Σήμερα στις πολυκατοικίες συμβαίνει το εξής παράδοξο: Πολλοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων νομιμοποιούν διάφορες μικροπαραβάσεις των ιδιοκτησιών τους τους σε κοινόχρηστους χώρους, που έχουν γίνει προ δεκαετιών, από κατασκευής τους, πλην όμως αδυνατούν να τις μεταβιβάσουν ακόμη και στα παιδιά τους γιατί δεν υπάρχει συμβολαιογραφική συγκατάθεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Για την επίλυση του σοβαρότατου κοινωνικού αυτού θέματος, υιοθετούμε και εμείς την παρακάτω πρόταση του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου που έχει ως εξής: 

ΑΙΤΙΟΛΟΓΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

Με την παρούσα διάταξη επιχειρείται να επιλυθεί ένα χρόνιο πρόβλημα που παρατηρείται συχνά στις οροφοκτησίες στις οποίες από κατασκευής έχει εκτελεσθεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο της οικοδομής, πολλές φορές εν αγνοία του σημερινού ιδιοκτήτη κι έχει ωστόσο παρέλθει τουλάχιστον δεκαετία χωρίς να έχει καταγραφεί η αυθαιρεσία αυτή από την αρμόδια πολεοδομική αρχή και χωρίς να έχει υπάρξει οποιαδήποτε δικαστική διαμάχη μεταξύ των συνιδιοκτητών της οικοδομής.

Στις άνω περιπτώσεις η πάροδος χρονικού διαστήματος πέραν της δεκαετίας δημιουργεί εύλογη πεποίθηση στους ιδιοκτήτες της ότι η κατασκευή αυτή έχει γίνει σιωπηρώς αποδεκτή από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες της οικοδομής, συνεπώς τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη τους για την τροποποίηση της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.

Η διάταξη αυτή θα δώσει διέξοδο στους συνιδιοκτήτες οικοδομών, των οποίων οι ιδιοκτησίες λόγω των περιοριστικών διατάξεων του Ν.3741/1929 και του Ν.Δ. 1024/1971 που ισχύουν σήμερα, έχουν τεθεί κατ΄ουσίαν ΄΄εκτός συναλλαγής΄΄ , αφού προβαίνουν μεν στην ρύθμιση των αυθαιρεσιών των ακινήτων τους, καταβάλλοντας τα απαιτούμενα πρόστιμα, δεν μπορούν όμως να τα μεταβιβάσουν, δημιουργείται δηλαδή  ΄΄μπλοκάρισμα΄΄ των συναλλαγών και δη σε περίοδο που η χώρα προσπαθεί να ανακάμψει από την μεγάλη οικονομική κρίση.

Οπότε κατ΄ουσίαν η ρύθμιση αυτή κινείται στην κατεύθυνση προστασίας του δημοσίου συμφέροντος, δεδομένου ότι η διευκόλυνση των συναλλαγών έχει ως συνέπεια αφενός την αύξηση εσόδων των ιδιωτών από κίνηση της αγοράς των ακινήτων, αφετέρου όμως και την είσπραξη φόρων και λοιπών τελών για το Ελληνικό Δημόσιο.

Επισημαίνεται επίσης ότι η ρύθμιση αυτή δεν επεμβαίνει στη συγκυριότητα επί του εδάφους, δεν αλλοιώνει τα ποσοστά συνιδιοκτησίας των συνιδιοκτητών, ούτε παραβιάζει εμπράγματα δικαιώματά τους, τα οποία άλλωστε εκ του νόμου δεν μπορούν να μεταβληθούν με μονομερή τροποποίηση συστάσεως οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας.

Τέλος η προτεινόμενη ρύθμιση επ΄ουδενί προσβάλλει διατάξεις προστασίας του περιβάλλοντος ή άλλες συναφείς διατάξεις.

 

ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΑΞΗ (Τροποποίηση του Ν. 4495/2017)

Άρθρο 98

Η παράγραφος 7 του άρθρου 98 τροποποιείται ως εξής:.

«7. Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις με στοιχεία α και β της παραγράφου 5, ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νομίμου όγκου του κτιρίου ή σε υπόγεια στάθμη (νόμιμη ή όχι)  ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Ανάλογη εφαρμογή υπάρχει και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά τα α και β της παραγράφου 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να διατάσει την κατεδάφιση.».

Μετά την παρ. 7 προστίθεται παρ. 7β ως εξής:

«7β.  Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας έχει το δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και στην περίπτωση που, μετά την υπαγωγή του ακινήτου του στις διατάξεις του παρόντος για οποιαδήποτε από τις περιπτώσεις της προηγούμενης παραγράφου, μεταβάλλεται το εμβαδόν του, ή διαχωρίζονται ή συνενώνονται οριζόντιες ιδιοκτησίες του, χωρίς να θίγονται κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι. Και σε αυτήν την περίπτωση η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.».

 

πίσω στα νέα