Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων
Hellenic Property Federation
English | Francais | Deutch | Italian | Russian
Τακτοποίηση αυθαιρέτων

Ο ισχύων νόμος 4178/2013 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας & Κλιματικής Αλλαγής προβλέπει ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα, αλλά και άλλες σημαντικές διατάξεις. Προβλέπεται ορθότερη κατηγοριοποίηση των παραβάσεων, νομοθετική επίλυση της παράλογης ως τώρα απαγόρευσης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας στην εκτός σχεδίου δόμηση, και σημαντικές διευκολύνσεις για την  καταβολή προστίμων σε πολλές δόσεις, ανάλογα με το χρόνο δήλωσης κλπ. Δεν υιοθετήθηκε ωστόσο η πρότασή μας για μείωση του ύψους των προστίμων, κάτι που θεωρείται απόλυτα απαραίτητο στη σημερινή δυσχερέστατη οικονομική συγκυρία. Κύριο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ ήταν η μείωση του συντελεστή υπολογισμού του "ενιαίου ειδικού προστίμου" από 0,15 σε 0,10.

Με το νόμο αυτό απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο χωρίς υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή στο ακίνητο και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια. Ψευδείς ή ανακριβείς βεβαιώσεις όσων εμπλέκονται σε μια δικαιοπραξία (συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, μεσίτες, υποθηκοφύλακες κλπ) επισύρουν αυστηρές ποινές και για τους μηχανικούς προβλέπεται μέχρι και αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος.

Στο νέο νόμο καλούνται να υπαχθούν και οι 562.000 που εντάχθηκαν στο «νόμο Παπακωνσταντίνου». Ο νέος κύκλος για τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων άρχισε από τη Δευτέρα 2 Σεπτεμβρίου 2013 και θα έχει περιορισμένη ιχρονική ισχύ προκειμένου να επιχειρηθεί να μπει «κόκκινη γραμμή» στο φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης. Η διασταύρωση των στοιχείων θα οδηγήσει και στον εντοπισμό των αδήλωτων αυθαιρέτων. Οι ιδιοκτήτες τους, που δεν θα μπουν στις ρυθμίσεις, θα έχουν πολλά προβλήματα.
Σύμφωνα με υπουργική απόφαση του ΥΠΕΚΑ, ο νέος κύκλος δηλώσεων αυθαιρέτων θα συνδυαστεί με την ταυτόχρονη καταγραφή των αυθαιρέτων σε τέσσερις διαφορετικές ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων, οι οποίες είναι των υπουργείων Περιβάλλοντος και Οικονομικών, του Κτηματολογίου και της ΔΕΗ. Προβλέπεται να δημιουργηθεί πρώτη φορά στα χρονικά η δυνατότητα διασταυρώσεων στοιχείων ακινήτων, τόσο για πολεοδομικούς όσο και φορολογικούς σκοπούς. Η ηλεκτρονική διασταύρωση των στοιχείων θα οδηγήσει και στον εντοπισμό των αδήλωτων αυθαιρέτων.
Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που δεν θα μπουν στις ρυθμίσεις τακτοποίησης και νομιμοποίησης θα έχουν συνδυαστικά προβλήματα με την Εφορία, αδυναμία μεταβίβασης του ακινήτου, ενώ παράλληλα θα αντιμετωπίσουν τα προβλεπόμενα αυστηρά πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης που προβλέπει η οικιστική νομοθεσία για τα αυθαίρετα, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούν την αξία του ακινήτου.

Για το λόγο αυτό το ΥΠΕΚΑ κατάρτισε τρεις υπουργικές αποφάσεις, οι οποίες αφορούν:

1) Τις λεπτομέρειες εφαρμογής της νέας διαδικασίας, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος δηλώσεων του ΤΕΕ. Τα στοιχεία των δηλώσεων θα καταγράφονται αυτομάτως στο ΥΠΕΚΑ, στα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της «ταυτότητας του κτηρίου». Στην ίδια απόφαση αναφέρεται και χρέωση 20 λεπτών του ευρώ ανά δήλωση αυθαιρέτων υπέρ των τραπεζών, μέσω των οποίων καταβάλλονται τα παράβολα αυθαιρέτων.

2) Την εφαρμογή «δελτίου τρωτότητας ακινήτου», το οποίο θα συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα ο μηχανικός μαζί με τη σχετική δήλωση νομιμοποίησης, αναλαμβάνοντας την ευθύνη μετά από έλεγχο για τη στατική επάρκεια του κτηρίου.

3) Τη διασύνδεση των κεντρικών υπολογιστικών συστημάτων της «ταυτότητας του κτηρίου», που θα εγκατασταθούν στο υπουργείο Περιβάλλοντος, και την ενιαία λειτουργία τους με τις αντίστοιχες βάσεις καταχώρισης και αποθήκευσης δεδομένων των ακινήτων της Κτηματολόγιο Α.Ε., της ΔΕΗ Α.Ε. και της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (ΓΓΠΣ).
Σημειώνεται ότι στην ηλεκτρονική βάση του ΥΠΕΚΑ, τη λεγόμενη «ηλεκτρονική ταυτότητα» του κτηρίου,  θα καταγραφούν άμεσατα αυθαίρετα που θα δηλωθούν προς νομιμοποίηση. Επίσης από τις επόμενες εβδομάδες θα κινηθεί η διαδικασία να δηλώνονται τα ακίνητα σε περιπτώσεις μεταβιβάσεων και σταδιακά σε βάθος δεκαετίας προβλέπεται καταγραφή συνολικά του κτηριοδομικού πλούτου της χώρας.
Δηλαδή η πολιτεία σταδιακά με την εφαρμογή του θεσμού της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου θα αποκτήσει πλήρη έλεγχο της κατάστασης των ακινήτων, των πραγματικών επιφανειών και των χρήσεών τους, τόσο για τον εντοπισμό αυθαιρεσιών και πολεοδομικών υπερβάσεων όσο και για φορολογικούς σκοπούς.

Οι κατηγορίες ιδιοκτητών και τα βήματα υπαγωγής στις ρυθμίσεις νομιμοποίησης:

Η διαδικασία υπαγωγής στο νέο νόμο αφορά όσους δεν έχουν μέχρι τώρα δηλώσει το αυθαίρετό τους αλλά και όσους το δήλωσαν για να το θωρακίσουν, καθώς ο «νόμος Παπακωνσταντίνου» «κατεδαφίστηκε» από το ΣτΕ. Οσοι δεν έχουν καταβάλει παράβολο, θα καταθέσουν νέο φάκελο από την αρχή, ενώ ο νέος νόμος προβλέπει συμψηφισμό και επιστροφή προστίμων για όσους κατέβαλαν περισσότερα χρήματα απ” όσα απαιτούνται με τη νέα ρύθμιση. Αναλυτικά η διαδικασία υπαγωγής στο νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος (ν. 4178/2013) αφορά:

1) Πάνω από 1,5 εκατομμύριο ιδιοκτήτες εντός και εκτός σχεδίου ακινήτων που ανηγέρθησαν τελείως αυθαίρετα, είτε με οικοδομική άδεια αλλά έχουν γίνει πολεοδομικές υπερβάσεις, οι οποίοι καλούνται να τα δηλώσουν πρώτη φορά και να τα νομιμοποιήσουν με πρόστιμο. Η νέα επιχείρηση του υπουργείου Περιβάλλοντος έχει εισπρακτικό στόχο να συγκεντρωθούν στα κρατικά ταμεία άνω των 5 δισ. ευρώ από τα πρόστιμα των αυθαιρέτων.
Προβλέπεται νομιμοποίηση παλαιών κτισμάτων προ του 1975 με 500 ευρώ και ευνοϊκές ρυθμίσεις για τις άλλες κατηγορίες αυθαιρέτων, καθώς ισχύουν εκπτώσεις και ελκυστικά πρόστιμα που όσοι σπεύσουν να δηλώσουν το αυθαίρετό τους μέσα στο πρώτο εξάμηνο εφαρμογής του νόμου, δηλαδή έως και το τέλος του Φεβρουαρίου 2014, θα αποπληρώσουν σε 102 δόσεις, οι οποίες αντιστοιχούν σε διάστημα 8,5 ετών. Σε αυτή την κατηγορία το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική τιμή, την παλαιότητα του ακινήτου και τη βαρύτητα της αυθαιρεσίας, ενώ η αμοιβή του μηχανικού διαμορφώνεται με ελεύθερη συμφωνία και κυμαίνεται από 200 έως 1.000 ευρώ.

2) Συνολικά 562.263 είναι οι ιδιοκτήτες που εντάχθηκαν στον προηγούμενο νόμο (ν. 4014/2011), το γνωστό «νόμο Παπακωνσταντίνου».
Το ΥΠΕΚΑ καλεί και τους 562.263 ιδιοκτήτες να δηλώσουν υπαγωγή στο νέο νόμο, ώστε να είναι «θωρακισμένοι» σε περίπτωση δικαστικής προσφυγής κατά της τακτοποίησης του αυθαιρέτου τους, καθώς ο «νόμος Παπακωνσταντίνου» έχει κριθεί αντισυνταγματικός από το Συμβούλιο της Επικρατείας και εντός του Σεπτεμβρίου αναμένεται να καθαρογραφεί και να τεθεί σε ισχύ η σχετική απόφαση του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου. Ειδικότερα από τους 562.263 ιδιοκτήτες:
* Οι 389.659, που έχουν ήδη καταβάλει παράβολο και η διαδικασία εξόφλησης του προστίμου έχει ολοκληρωθεί είτε βρίσκεται σε εξέλιξη, καλούνται να υποβάλουν απλή δήλωση υπαγωγής στο νέο νόμο του ΥΠΕΚΑ. Η δήλωση θα γίνει με απλή συμπλήρωση ηλεκτρονικής φόρμας μέσω του συστήματος δηλώσεων αυθαιρέτων, που διαχειρίζεται το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, μέσω μηχανικού, και το υπουργείο αναφέρει ότι θα έχει συμβολικό ή μηδενικό τίμημα, αφού πρόκειται για πολύ απλή διαδικασία.
* Για τις 172.572 δηλώσεις που έχουν γίνει με τον προηγούμενο «νόμο Παπακωνσταντίνου», το ΥΠΕΚΑ λέει ότι εφ” όσον δεν έχει καταβληθεί το προβλεπόμενο παράβολο, ακόμη και εάν βρίσκονται σε φάση επεξεργασίας, θεωρούνται μη υποβληθείσες και πρέπει να υποβληθούν ξανά από την αρχή, με το ανάλογο κόστος.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ:

Tο υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζει πυρετωδώς το «περιουσιολόγιο» για την εφαρμογή του Ενιαίου Φόρου Ακινήτων, που θα επιβληθεί σε εντός και εκτός σχεδίου ακίνητα, οικόπεδα, αγροτεμάχια, γήπεδα, κ.λπ.. Για το λόγο αυτόν, από το υπουργείο επισημαίνεται ότι οι φορολογούμενοι, οι οποίοι έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, υποχρεούνται να ελέγξουν ηλεκτρονικά την περιουσιακή τους κατάσταση, όπως αυτή εμφανίζεται στην ιστοσελίδα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων («Υποβολή δηλώσεων στοιχείων ακινήτων Ε9»), προκειμένου να τη συμπληρώσουν, την τροποποιήσουν και την οριστικοποιήσουν. Η συγκεκριμένη προθεσμία λήγει στις 15 Σεπτεμβρίου, μαζί με την προθεσμία για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων Ε9 από τα φυσικά πρόσωπα, ενώ η 30η Νοεμβρίου είναι η καταληκτική ημερομηνία για τα νομικά πρόσωπα.

Στο Ε9 δηλώνονται πλέον τα πραγματικά στοιχεία για την επιφάνεια και τη χρήση των αυθαιρέτων κτισμάτων, καθώς και οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, οι οποίοι προστίθενται στους κύριους χώρους του ακινήτου, σύμφωνα με τις παρακάτω διακρίσεις. Το υπουργείο Οικονομικών κωδικοποίησε την υπάρχουσα νομοθεσία, προκειμένου οι υπόχρεοι να γνωρίζουν τι ακριβώς θα δηλώσουν στο Ε9. Συγκεκριμένα:

1. Αυθαίρετα κτίσματα, τα οποία δεν έχουν «τακτοποιηθεί» με κάποιον νόμο «τακτοποίησης» αυθαιρέτων.

Τα συγκεκριμένα κτίσματα αναγράφονται στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων Ε9, σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και τη χρήση τους. Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι προστίθενται στους κύριους χώρους του κτίσματος. Στο Ε9 αναγράφονται από το επόμενο έτος, του έτους που αποκτήθηκαν ή κατασκευάστηκαν.

Σε περίπτωση που τα τετραγωνικά μέτρα του κτίσματος υπερβαίνουν εκείνα που αναγράφονται στο συμβόλαιο ή την οικοδομική άδεια, ο φορολογούμενος, πρέπει να αναγράψει το πραγματικό γεγονός και όχι ό,τι αναφέρεται στον τίτλο κτήσης ή την οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση δήλωσης αυθαίρετων κτισμάτων ή κτισμάτων χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πρέπει να αναγράφεται η μικτή επιφάνειά τους (κλιμακοστάσια, πλατύσκαλα κ.λπ.).

 2. Τακτοποιημένα κτίσματα σύμφωνα με τον νόμο 3775/2009 (Σουφλιά).

Τα κτίσματα αυτά αναγράφονται στο Ε9 σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και τη χρήση τους. Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι προστίθενται στους κύριους χώρους του κτίσματος. Στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων αναγράφονται από το επόμενο έτος, του έτους που αποκτήθηκαν ή κατασκευάστηκαν.

 3. «Τακτοποιημένα» κτίσματα σύμφωνα με τον νόμο 3843/2010 (Μπιρμπίλη)

α) Κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι:

-Δεν απαιτείται η προσθήκη αυτών στους κύριους χώρους του κτίσματος (εάν αυτοί δεν έχουν δηλωθεί ως κύριοι χώροι ή έχουν δηλωθεί ως βοηθητικοί χώροι), μόνον στις περιπτώσεις που δεν απαιτείται η αναγραφή του ακινήτου αυτού στο Ε9 για άλλη αιτία. Εάν, όμως, έχουν δηλωθεί στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων οι ημιυπαίθριοι χώροι ως κύριοι ή βοηθητικοί χώροι ακινήτου, δεν διαγράφονται

-Στις περιπτώσεις που απαιτείται η αναγραφή του ακινήτου αυτού στο Ε9 για οπουδήποτε άλλη αιτία, κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου.

Οι κυριότεροι λόγοι, για τους οποίους απαιτείται η αναγραφή από τον υπόχρεο του ακινήτου, είναι:

-Αλλαγή εμπράγματου δικαιώματος (π.χ. ο υπόχρεος είχε ψιλή κυριότητα και απέκτησε την πλήρη, είτε είχε πλήρη κυριότητα και έχει ψιλή κυριότητα ή επικαρπία)

-Τροποποίηση των ποσοστών ιδιοκτησίας (π.χ. ο υπόχρεος είχε μέρος του ακινήτου και απέκτησε και άλλο ποσοστό, είτε πώλησε ή δώρισε μέρος του ακινήτου)

-Αλλαγή των συντελεστών ειδικών συνθηκών (π.χ. το ακίνητο ήταν ημιτελές και αποπερατώθηκε)

β) «Τακτοποιούμενοι» χώροι, λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης.

-Δεν απαιτείται η αναγραφή των «τακτοποιούμενων» χώρων που είχαν δηλωθεί είτε σύμφωνα με τη χρήση τους είτε ως βοηθητικοί χώροι, στην πραγματική τους κατάσταση, εφόσον δεν απαιτείται η αναγραφή του κτίσματος αυτού στο Ε9 για άλλη αιτία

-Στις περιπτώσεις που οι «τακτοποιούμενοι» χώροι δεν έχουν δηλωθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, οι χώροι αυτοί αναγράφονται στο Ε9 του 2013, ως χώροι κύριας χρήσης.

Ως χρόνος «τακτοποίησης» των ημιυπαίθριων ή των «τακτοποιούμενων» χώρων λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης για την αναγραφή τους στη δήλωση Ε9, θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης «τακτοποίησης».

4. «Τακτοποιημένα» κτίσματα σύμφωνα με τον νόμο 4014/2011 (Παπακωνσταντίνου).  

Οι χώροι αυτοί (ημιυπαίθριοι ή τακτοποιούμενοι) αναγράφονται στο Ε9 σύμφωνα με την πραγματική τους κατάσταση και τη χρήση τους και οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι προστίθενται στους κύριους χώρους του κτίσματος, από το επόμενο έτος από το έτος που υπεβλήθη δήλωση για την «τακτοποίησή» τους.

Σημειώνεται ότι Ε9 πρέπει να υποβάλουν ηλεκτρονικά και όλοι όσοι είχαν μεταβολή στην ακίνητη περιουσία τους (αγορά, πώληση, γονική παροχή, κληρονομιά, κ.λπ.). Το υπουργείο Οικονομικών καλεί όλους ανεξαιρέτως τους φορολογούμενους να επισκεφτούν την ηλεκτρονική διεύθυνση της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, προκειμένου να ελέγξουν εάν είναι ακριβή τα στοιχεία για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους, τα οποία έχουν δηλωθεί τα προηγούμενα έτη.